Sittenwidrige Mietvertragsklauseln 

Die Bundesarbeiterkammer (BAK) hat sage und schreibe 36 Klauseln eines Mietvertrags eines gewerblichen Vermieters in Vorarlberg abgemahnt, weil sie nach Ansicht der AK offenkundig gegen ein gesetzliches Verbot und/oder gegen die guten Sitten verstießen.

Hier die 36 Klauseln, für die die HVA Verwaltungs GmbH & Co KG eine Unterlassungserklärung abgegeben hat samt rechtlicher Einschätzung der Bundesarbeiterkammer (zusammengefasst und mit Anmerkungen AK Vorarlberg, September 2021):

1. Die Vermietung erfolgt ausschließlich zu Wohnzwecken.

Üblicherweise darf eine Wohnung in einem gewissen Ausmaß auch für andere Zwecke als bloß Wohnzwecke verwendet werden. So verbessern etwa Lehrer zu Hause Hausübungen und Schularbeiten, Freiberufler und Künstler nutzen ihre Wohnung auch zur Berufsausübung etc.

Die ausschließliche Nutzung für Wohnzwecke ist eine gröblich benachteiligende Einschränkung.


2. Jede Änderung des Verwendungszwecks bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

Nach § 10 Abs 3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) kann die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers oder seiner Vertreter zum Nachteil des Verbrauchers nicht vertraglich ausgeschlossen werden. 

3. Die Mieter haben den Bestandgegenstand bereits vor dem Tag des Vertragsabschlusses besichtigt.

Ein Mieter, der sich am Tag der Erstbesichtigung der Wohnung verpflichtet, die Wohnung anzumieten, hat nach § 30a KSchG ein befristetes Rücktrittsrecht. 

Die Klausel enthält eine vorformulierte Erklärungsfiktion. Sie belastet den Mieter mit dem Gegenbeweis, dass er die Mietwohnung nicht bereits vor dem Tag des Vertragsabschlusses besichtigt hat und erschwert damit seine Beweisführung im Falle eines Rücktrittsrechtsrechts nach 30a KSchG. 

Diese vertraglich auferlegte Beweislast verstößt  gegen § 6 Abs 1 Z 11 KSchG.


4. Allfällige zukünftige Abgaben und Steuern auf den Gesamtmietzins tragen die Mieter.

Die Klausel lässt den Mieter im Unklaren darüber, mit welchen Abgaben und Steuern er in Zukunft allenfalls belastet werden könnte und sie ist daher intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG.


5. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist das Einlangen maßgeblich.

Für die Geldschuld eines Verbrauchers reicht es gemäß § 6a Abs 2 KSchG aus, dass er am Tag der Fälligkeit den Überweisungsauftrag erteilt. 


6. Bei Zahlungsverzug gelten Verzugszinsen in Höhe von 4 % p.a. über dem Basiszinssatz als vereinbart. Darüber hinaus haften die Mieter dem Vermieter für alle notwenigen Kosten zweckentsprechender gerichtlicher Betreibungs- und Einbringungsmaßnahmen.

Verzugszinsen sind eine Konventionalstrafe, die unter anderem angemessen sein sollte. Da die in der Klausel vorgesehenen Verzugszinsen die übliche Zinsbelastung des Gläubigers erheblich übersteigen, hält die Klausel der Angemessenheitskontrolle nicht stand.

Eine Vereinbarung, wonach der Vermieter neben pauschal angesetzten Verzugszinsen, also neben einer Konventionalstrafe, den Ersatz eines darüber hinaus gehenden Schadens geltend machen kann, müsste mit einem Verbraucher gemäß § 1336 Abs 3 ABGB  im einzelnen ausverhandelt werden. Eine diesbezügliche Formularklausel ist gesetzeswidrig. 


7. Unter Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben werden neben den §§ 21 bis 24 MRG angeführten Betriebskosten und öffentlichen Abgaben auch – soweit vorhanden – die Kosten der hauseigenen Satellitenanlage, der laufenden Bewirtschaftung des Mietgegenstandes einschließlich der damit verbundenen Bankspesen, der Wasser-, Abwasser- und Kanalisierungsgebühren, der Kosten der Rauchfangkehrung, Kanalräumung, die Müll- und Unratabfuhr, die Kosten des Winterdienstes, die Grundsteuer und die sonstigen die gegenständliche Liegenschaft/den Mietgegenstand belastenden öffentlichen Abgaben verstanden. Zu den Betriebskosten gehört nicht der Beitrag zur Reparaturrücklage.

Es ist völlig unklar, was alles unter Kosten der „laufenden Bewirtschaftung des Mietgegenstandes“ und unter „die sonstigen die gegenständliche Liegenschaft/den Mietgegenstand belastenden öffentlichen Abgaben“ verstanden werden kann. Die Klausel ist daher intransparent.

Zudem ist fraglich, ob sämtliche Betriebskosten und die Grundsteuer im Sinne der §§ 21 – 24 MRG über einen vorformulierten Mietvertrag außerhalb des Geltungsbereichs der §§ 21 – 24 MRG wirksam auf die Mieter überwälzt werden können.  Die BAK hat die Überwälzung der Grundsteuer auf den Mieter und von Betriebskosten, die über reine Gebrauchskosten hinausgehen, als gröblich benachteiligend mit folgenden Argumenten bekämpft:

Das Tragen dieser Kosten mag im Vollanwendungsbereich des MRG dadurch gerechtfertigt sein, dass durch vielfache Beschränkungen wie die Mietzinsbeschränkung der Grundeigentümer aus der Liegenschaft nicht einen ungehinderten Nutzen ziehen kann. Im Teilanwendungsbereich des MRG bzw. Anwendungsbereich des ABGB gibt es aber keine Mietzinsbeschränkungen, die dies rechtfertigen würden.

Die ständige Rechtsprechung leitet im Bereich des ABGB zudem einen engen „Betriebskosten“-Begriff her, nämlich die „Gebrauchskosten“. Darunter versteht man Kosten, die ihrer Natur nach aus dem Gebrauch der Wohnung resultieren. Dagegen wären Kosten, die den Liegenschaftseigentümer unabhängig vom Gebrauch der Wohnung aufgrund seiner Eigentümerstellung treffen, wie die Grundsteuer oder Versicherungsprämien, keine Gebrauchskosten.



8. Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung und/oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses insbesondere gegen Feuer, Glasbruch, Hagel- und Sturmschäden, Wasserschaden und Korrosion – soweit dies wirtschaftlich zweckmäßig ist – zu und übernimmt den auf den Mietgegenstand entfallenden Prämienanteil.

Nach ABGB trifft die Erhaltungspflicht für den Mietgegenstand den Vermieter, der auch die Gefahr der zufälligen Beschädigung der Bestandsache zu tragen hat. Versicherungsprämien sind funktional Erhaltungskosten.

Da die Bestimmungen des MRG nicht gelten, ist es fraglich, ob die Prämien für die Gebäudeversicherung, die das Risiko einer zufälligen Beschädigung der Bestandsache abdeckt, auf die Mieter überwälzt werden können oder ob durch die Überwälzung der Versicherungsprämien auf den Mieter eine gröbliche Benachteiligung vorliegt (siehe dazu die Ausführungen zu Klausel 7).


9. Die Mieter verpflichten sich, Wärme und Warmwasser ausschließlich von jenem Energiecontracting-Unternehmen zu beziehen, mit dem der Vermieter bzw. die Hausgemeinschaft einen Wärmeversorgungsvertrag abgeschlossen haben.

Die Klausel lässt im Unklaren darüber, ob der Mieter Wärme und Warmwasser vom Vermieter als Nebenleistung im Rahmen des abgeschlossenen Mietvertrags beziehen, oder ob er in ein unmittelbares Vertragsverhältnis mit dem Energiecontracting-Unternehmen treten soll, mit dem der Vermieter einen Wärmeversorgungsvertrag abgeschlossen hat. Diese Unklarheit über die Rechtsstellung des Mieters bewirkt eine Intransparenz.

So oder so drängt die Klausel den Mieter in ein Vertragsverhältnis bzw. verpflichtet ihn zum Bezug von Leistungen, ohne dass er einen Einfluss auf die Vertragsbedingungen hat, ohne dass ihm die Vertragsbedingungen des bereits abgeschlossenen Wärmeversorgungsvertrages bekannt gegeben werden und ohne dass das Versorgungsunternehmen namentlich bekannt gegeben wird. Eine derartige Klausel ist sowohl intransparent als auch gröblich benachteiligend.


10. Die Mieter verpflichten sich, den Vermieter schad- und klaglos zu halten, falls dieser für die Betriebskosten und Auslagen, die nach diesem Vertrag von den Mietern zu tragen sind, in Anspruch genommen wird.

Die Klausel steht in einem Regelungszusammenhang mit der Betriebskostenklausel (Klausel 7.) und der unzulässigen Überwälzung von Wartungs- und Erhaltungspflichten auf den Mieter (Klausel 18.). 


11. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere:
wenn ein Gläubiger gegen die Mieter Exekution führt;


Die vertragliche Ausweitung der Aufhebungsgründe nach §§ 1117, 1118 ABGB, wie sie die vorliegende Klausel vorsieht, ist im Anwendungsbereich des § 29 Abs 1 MRG (also bei auf mindestens 3 Jahre befristeten Mietverhältnissen im Anwendungsbereich des MRG) unzulässig. 

Anmerkung AK Vorarlberg: Das Mietverhältnis unterliegt im Teilanwendungsbereich des MRG den gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen.

Die vertraglich in den Klauseln 11,12,13,14,16 und 17 vorgesehenen fristlosen Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter würden schon gegen die Kündigungsschutzbestimmungen des § 30 MRG verstoßen und könnten daher nach wohl weder im befristeten noch im unbefristeten Mietverhältnis wirksam vereinbart werden.


12. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere:

wenn gegen die Mieter ein Insolvenzverfahren eigeleitet oder der Antrag auf Eröffnung mangels Deckung der Kosten des Insolvenzverfahrens abgewiesen wurde;


Siehe Ausführungen zu Klausel 11.


13. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere:

im Falle der Untervermietung des Bestandobjekts;


Siehe Ausführungen zu Klausel 11.


14. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere:

wenn die Mieter gegen die Bestimmungen des § 1118 ABGB verstoßen, 
insbesondere bei Nichtbezahlung des Mietzinses samt Betriebskosten. …


Siehe Ausführungen zu Klausel 11.
Gemäß § 1118 ABGB kann ein Mietzinsrückstand als Aufhebungsgrund nur geltend gemacht werden, wenn der Mieter trotz Mahnung und Nachfristsetzung mit der Bezahlung des Mietzinses säumig geblieben ist. Da die Klausel eine Mahnung und Nachfristsetzung nicht vorsieht, ist sie mit § 1118 ABGB unvereinbar bzw. führt sie zu einer vertraglichen Ausweitung der in § 1118 ABGB vorgesehenen Aufhebungsgründe, was im Anwendungsbereich des MRG unzulässig ist.

Da die Klausel den Eindruck erweckt, der Vermieter sei bereits bei einfacher Säumnis des Mieters mit der Bezahlung des Mietzinses gemäß § 1118 ABGB zur Vertragsaufhebung berechtigt, ist sie auch intransparent.


15. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere:

…bei …unleidlichem Verhalten gegenüber dem Vermieter und anderen Personen …


Eine vertragliche Ausweitung der Aufhebungsgründe nach §§ 1117, 1118 ABGB durch die vorliegende Klausel erachtet die BAK im Anwendungsbereich des § 29 Abs 1 MRG für unzulässig.


16. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere:

…bei Verletzung von wesentlichen Bestimmungen dieses Vertrages …


Siehe Ausführungen zu Klausel 11. Da unklar bleibt, welche Vertragsbestimmungen zu den wesentlichen Bestimmungen des Vertrages zu zählen sind, ist die Klausel auch intransparent.


17. Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere:

 …bei Nichteinhaltung der Hausordnung.

Siehe Ausführungen zu Klausel 11.


18. Die Mieter haben den Bestandgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen und Geräte (insbesondere die sanitären Anlagen und Beheizungsgeräte) sowie das unentgeltlich zum Gebrauch überlassene Inventar zu warten, instand zu halten und gegebenenfalls zu erneuern, sofern es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt.

Der Teilanwendungsbereich des MRG kennt eine Differenzierung in ernste Schäden des Hauses und solche Schäden, bei denen es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt, nicht. Vielmehr trifft den Vermieter ganz generell die Erhaltungspflicht für den Mietgegenstand und die mitvermietete Einrichtung. Da die Klausel diese Erhaltungspflicht des Vermieters auf den Mieter überwälzen will, bewirkt sie eine gröbliche Benachteiligung.

Anmerkung AK Vorarlberg: Zudem sei auf das Gesetz „Regelung über die Erhaltung von Wärmebereitungsgeräten im Teilanwendungsbereich des § 1 Abs 4 MRG“  hingewiesen, das seit 1.1.2015 in Kraft ist. Nach diesem Gesetz darf die Erhaltungspflicht des Vermieters durch vertragliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, soweit es sich um die Erhaltung von mit vermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern oder sonstigen Wärmebereitungsgeräten in der Wohnung handelt.


19. Kommen die Mieter ihrer vereinbarten Wartungs-, Instandhaltungs- und/oder Erneuerungspflicht nicht nach, kann der Vermieter nach vergeblicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der erforderlichen Arbeiten jederzeit auf Kosten der Mieter vornehmen lassen.

Die Klausel steht in einem Regelungszusammenhang mit der unzulässigen Überwälzung von Wartungs-, Erhaltungs- und Erneuerungspflichten auf den Mieter durch die Klausel 18. Das führt auch zur Unzulässigkeit der vorliegenden Klausel.


20. Die Mieter verzichten auf jeden Ersatzanspruch hinsichtlich allfälliger von ihnen vorgenommener Investitionen, insbesondere auf solche nach § 1097 ABGB.

Die Klausel unterscheidet nicht zwischen nützlichen und notwendigen Aufwendungen. Da jedenfalls der Ersatz notwendiger Aufwendungen nicht ausgeschlossen werden darf, weil ansonsten der Gewährleistungsanspruch des Mieters und Verbrauchers unterlaufen würde, wenn er zur Selbsthilfe gegriffen hat, ist die Klausel unwirksam und verstößt gegen § 9 Abs 1 KSchG.


21. Bei Beendigung des Mietverhältnisses bleiben sämtliche Veränderungen und Investitionen der Mieter unter Verzicht auf ein allenfalls bestehendes Wegnahmerecht der Mieter zugunsten des Vermieters entschädigungslos im Bestandgegenstand.

Der Mieter hat ein Wegnahmerecht für körperlich selbständig gebliebene und ohne Beschädigung der Wohnung lösbare Gegenstände, die er eingebracht hat.  Dieses Wegnahmerecht will die Klausel dem Mieter – noch dazu entschädigungslos – nehmen, was eine gröbliche Benachteiligung bewirkt.


22. Ausdrücklich abbedungen werden Ansprüche nach den §§ 1096, 1097, 1036 und 1037 ABGB.

Die Klausel verstößt aus den zu Klausel 20. genannten Gründen gegen das Konsumentenschutzgesetz.


23. Der Vermieter und/oder von dieser Beauftragte kann/können den Bestandgegenstand aus wichtigem Grund (soweit dies im Interesse der Erhaltung oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist) nach vorheriger Ankündigung (unter Angabe des wichtigen Grundes) – jedoch nicht zur Unzeit – zum Zweck der Besichtigung betreten; bei Gefahr im Verzug entfällt die Voranmeldepflicht.

Nach der Rechtsprechung berechtigen wichtige Gründe den Vermieter, den Mietgegenstand zu betreten und verpflichtet den Mieter, das Betreten zu dulden. Dabei hat in der Frage des Zutritts eine Interessenabwägung stattzufinden und der Vermieter muss sein Betretungsrecht auf eine für die Rechte des Mieters schonende Weise ausüben, das heißt – soweit nicht Gefahr in Verzug ist – nur nach entsprechender Anmeldung und Terminabsprache und zu den üblichen und dem Mieter zumutbaren Tageszeiten. Die vorliegende Klausel sieht weder eine Interessenabwägung, noch die Verpflichtung des Vermieters zur schonenden Ausübung, insbesondere nach vorheriger Terminabsprache und zu den üblichen und dem Mieter zumutbaren Tageszeiten vor und führt so zu einer gröblichen Benachteiligung.

Die Formulierung „Ausübung der notwenigen Aufsicht“ ist zudem intransparent.


24. Aus vorübergehenden Störungen der Wasserzufuhr und Energieversorgung sowie auf Gebrechen an Gas, Licht-, Kanalisation-, Strom-, Wasserleitungen etc. können die Mieter gegenüber dem Vermieter keine Rechtsfolgen ableiten, sofern diesen daran kein grobes Verschulden trifft.

Die Klausel greift in das durch § 1096 ABGB zwingend gestellte Mietzinsminderungsrecht des Mieters ein und ist daher unzulässig.

Die Klausel lässt im Unklaren darüber, was unter vorübergehenden Störungen konkret zu verstehen ist, insbesondere wie lange derartige Störungen in Kauf genommen werden müssen. Die Klausel ist daher auch intransparent im Sinne des KSchG.


25. Die Mieter haften dem Vermieter gegenüber für alle Schäden und Nachteile, welche dieser oder anderen Hausparteien durch sie oder durch die in das Bestandobjekt aufgenommenen Personen oder sonstige in ihrem Einfluss stehende Dritte – auch Lieferanten – entstehen. Behaupten die Mieter eine Verursachung durch sonstige Dritte, trifft sie die Beweislast.

Die verschuldensunabhängige Haftung des Mieters für Schäden und Nachteile, die durch in ihrem Einflussbereich stehende Dritte verursacht werden – selbst wenn diese Personen gar kein Verschulden trifft - bewirkt eine gröbliche Benachteiligung.

Die in der Klausel vorgesehene Beweislastregel führt zu einer Umkehrung der gesetzlichen Beweislast, wonach der Vermieter als Geschädigter beweisen muss, dass ein Schaden vom Mieter oder einem in seinem Nahebereich stehenden Dritten zugefügt wurde. Die Klausel ist daher auch nach dem KSchG unzulässig.


26. Die Mieter trifft daher die Pflicht, den Bestandgegenstand bei Beendigung des Mietverhältnisses in gutem und brauchbarem, in derselben Farbe wie bei Mietbeginn ausgemalten, lediglich durch gepflegten Gebrauch beeinträchtigten Zustand gründlich gereinigt und geräumt von allen Fahrnissen an den Vermieter zurückzustellen.

Durch die Klausel wird die Erhaltungspflicht für Schäden, die während der Mietdauer im Bestandobjekt entstanden sind, auf den Mieter überwälzt, selbst wenn diese Schäden überhaupt nicht im Verantwortungsbereich des Mieters liegen. Ausgehend von § 1096 Abs 1 ABGB trifft aber den Vermieter nicht nur die Erhaltungspflicht, sondern auch die Gefahr der zufälligen Verschlechterung der Bestandsache. Die Überwälzung der Erhaltungspflicht und der Gefahrtragung auf den Mieter führt zu einer gröblichen Benachteiligung.


27. Die Mieter verpflichten sich zum Abschluss einer die Risiken ausreichend abdeckenden Haushaltsversicherung. Sie haben auf Wunsch des Vermieters die Bezahlung der Prämien nachzuweisen.

Insoweit die Haushaltsversicherung Risiken abdecken soll, die die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs 1 ABGB auslösen würden, ist sie gröblich benachteiligend.

Insoweit die durch die Haushaltsversicherung versicherten Risiken das Vermögen des Mieters betreffen, ist es seine privatautonome Entscheidung, ob er sich gegen diese Risiken versichern will. Die Klausel greift in die Privatautonomie des Mieters ohne sachliche Rechtfertigung ein und ist daher aus diesem Grund gröblich benachteiligend.


28. Den Mietern ist es nicht gestattet, den Bestandgegenstand oder Teile davon, entgeltlich oder unentgeltlich Dritten zur Verfügung zu stellen oder sonst in irgendeiner Weise weiterzugeben.

Die Formulierung „Dritten zur Verfügung zu stellen oder sonst in irgendeiner Weise weiterzugeben“ lässt im Unklaren darüber, welche Formen der Gebrauchsüberlassung damit gemeint sind. Das macht die Klausel intransparent gemäß KSchG.

Die äußerst weite Umschreibung der verbotenen Gebrauchsüberlassung an Dritte erfasst (insbesondere bei der gebotenen, konsumentenfeindlichsten Auslegung) auch familienrechtliche Wohnverhältnisse, die kurzfristige Beherbergung von Freunden und sogar die Nutzung des Bestandgegenstandes durch Besucher des Mieters. Dadurch greift die Klausel in das Gebrauchsrecht des Mieters ein und ist daher gröblich benachteiligend gemäß ABGB.


29. Die Kaution dient der Sicherstellung für allfällige Mietzins- und Betriebskostenrückstände sowie für die Kosten der Behebung von Schäden am Bestandobjekt oder sonstiger dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zugefügten Nachteile (inklusive damit verbundenen Verfahrens- und Vertretungskosten) sowie weiters als Sicherstellung gemäß § 7 dieses Vertrages.

Die Klausel steht in einem Regelungszusammenhang mit den unzulässigen Klauseln 25. Und 26. Und ist daher gröblich benachteiligend.

Bei konsumentenfeindlichster Auslegung darf sich der Vermieter der Kaution für die Deckung der Kosten der Behebung von Schäden am Bestandobjekt oder sonstiger dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zugefügter Nachteile bedienen, ohne dass der Mieter diese Schäden bzw. Nachteile verursacht bzw. verschuldet haben muss. Auch das macht die Klausel gemäß ABGB unzulässig.

Die Formulierung „sonstiger dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zugefügten Nachteile (inklusive damit verbundenen Verfahrens- und Vertretungskosten)“ lässt im Unklaren, was damit alles gemeint ist. Die Klausel ist daher auch intransparent gemäß KSchG.


30. Der nicht verbrauchte Teil der Kaution ist nach Rückstellung des von den Fahrnissen der Mieter geräumten Bestandobjekts, frühestens jedoch binnen 14 Tagen nach Vorliegen der Betriebskostenabrechnung, längstens aber zum Ende des Geschäftsjahres, in dem der Mietvertrag beendet wird, zurückzustellen.

Es gibt keine sachliche Rechtfertigung dafür, dem Mieter die Rückstellung der Kaution bis 14 Tage nach Vorliegen der (vom Vermieter vorzunehmenden!) Betriebskostenabrechnung bzw. bis zum Ende des Geschäftsjahres, in dem der Mietvertrag beendet wurde, vorzuenthalten. Diese Klausel ist daher gröblich benachteiligend gemäß ABGB.


31. Änderungen und/oder Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen zur Gültigkeit der Schriftform.

Die Klausel verstößt gegen § 10 Abs 3 KSchG, wonach die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers oder seiner Vertreter zum Nachteil des Verbrauchers nicht vertraglich ausgeschlossen werden kann.


32. Die Mieter verpflichten sich, die jeweilige Hausordnung einzuhalten (Anlage ./1)

Die Bezugnahme auf die jeweilige Hausordnung impliziert einen Änderungsvorbehalt zugunsten des Vermieters, die Hausordnung einseitig zu ändern. Ein derartiges, einseitiges Vertragsänderungsrecht bewirkt eine gröbliche Benachteiligung gemäß ABGB. Zumindest ist die Klausel intransparent gemäß KSchG, weil unklar bleibt, was mit „jeweilige“ konkret gemeint ist.


33. Für den Fall der gerichtlichen Räumung ist es dem Vermieter gestattet, die geräumten Fahrnisse eigenhändig und ohne Rücksicht auf Markt- und Börsenpreise zu verkaufen und den Überschuss nach Abzug der auf Seiten des Vermieters bestehenden Forderungen an die Mieter herauszugeben.

Die Klausel räumt dem Vermieter das Recht zur außergerichtlichen Pfandverwertung ein, ohne dabei auf die in den §§ 466a ff ABGB vorgesehenen Schutzbestimmungen für den Schuldner Rücksicht zu nehmen. Die Klausel ist daher gröblich benachteiligend gemäß ABGB.


34. Bei Fehlschlag des Verkaufs hat der Vermieter das Recht, die geräumten Fahrnisse zu vernichten.

Es bleibt völlig unklar, was unter „Fehlschlag des Verkaufs“ konkret zu verstehen ist. Das führt zur Intransparenz der Klausel gemäß KSchG.

Da die Klausel dem Vermieter ein sehr weitgehendes Recht einräumt, im Eigentum des Mieters stehende Fahrnisse zu vernichten, ist sie gröblich benachteiligend gemäß ABGB.


35. Alle mit der Errichtung dieses Vertrages verbundenen Kosten tragen die Mieter. Die Vertragserrichtungskosten betragen € 420,-- inkl. USt und Barauslagen. Die Vertragserrichtung- und Vergebührungskosten sind bei Unterfertigung des Vertrags zur Zahlung fällig. Festgehalten wird, dass die mit der Vertragserrichtung beauftragte Kanzlei ausschließlich im Auftrag und im Interesse des Vermieters tätig ist.

Der Abschluss des Mietvertrages an sich ist keine geldwerte Leistung, die dem Vermieter einen Anspruch auf ein besonderes Entgelt verschaffen könnte. Die Errichtung des schriftlichen Mietvertrages erfolgt primär im Eigeninteresse des Vermieters, was im vorliegenden Fall schon dadurch klargestellt ist, dass der Vertragserrichter ausschließlich im Auftrag und im Interesse des Vermieters tätig ist. Die Überwälzung der Kosten für die Errichtung des Mietvertrages, die im Eigeninteresse des Vermieters liegen, auf den Mieter, bewirkt daher eine gröbliche Benachteiligung gemäß ABGB.


36. Die Mieter sind nicht berechtigt, allfällige Forderungen gegenüber dem Vermieter mit dem Mietzins, den Betriebskosten oder der Kaution zu verrechnen.

Das in der Klausel vorgesehene Aufrechnungsverbot verstößt im Verbrauchergeschäft gegen § 6 Abs 1 Z 8 KSchG.


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