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So steigen Sie als Mieter aus Ihrem befristeten Wohnungsmietvertrag aus

Die Augen hatte man schon lange offen. Nun ergibt sich die Chance auf eine passendere Wohnung. Doch wie und wann kann man aus seinem laufenden Mietvertrag aussteigen?

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Datum: 28.05.2019,

Es ist eine der häufigsten Fragen, die die Mietrechtsexperten der AK Vorarlberg gestellt bekommen. Oft auch nachdem bereits in gutem Glauben die Eigeninitiative ergriffen wurde, die allerdings an einem entschiedenen „Njet!“ des Vermieters scheiterte.

„In vielen Fällen werden Kündigungsschreiben rechtlich gesehen falsch verfasst“ berichtet Dr. Ulrike Stadelmann aus ihrer AK-Konsumentenberatungspraxis, „das führt dann unweigerlich zu Problemen.“

Befristete Mietverträge nach MRG

Befristete Verträge nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) sind auf mindestens drei Jahre abzuschließen. Unter das MRG fallen insbesondere Wohnungen, die sich in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienwohnhaus befinden. Doch nicht auf alle Mietverträge ist das MRG anzuwenden, wie etwa bei Wohnungen in so genannten Zwei-Objekt-Häusern - siehe unten „Achtung Falle“.

Vorzeitiges Kündigungsrecht für Mieter

Bei einem auf drei Jahre oder einem auf länger als drei Jahre befristeten Mietvertrag, der dem MRG unterliegt, kann der Mieter vorzeitig aussteigen, auch wenn davon nichts im Vertrag steht.

Ihm steht nach dem MRG ein Kündigungsrecht nach Ablauf des ersten Jahres, also ab dem zweiten Jahr, zu.

Dies gilt auch im Fall einer Mietvertragsverlängerung, die bei einer Befristung wieder auf mindestens drei Jahre abzuschließen ist. Ab Beginn der Vertragsverlängerung ist der Mieter wieder ein ganzes Jahr gebunden, bevor er einseitig kündigen kann. Von dieser Regelung abweichende Vereinbarungen können nur zugunsten des Mieters wirksam getroffen werden. Gerade bei einer Vertragsverlängerung ist es für den Mieter mitunter sinnvoll, ein jederzeitiges Kündigungsrecht in den Vertrag hinein zu reklamieren.

Das MRG sieht zudem eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor. Das ist die Zeitspanne zwischen dem Folgetag des Zugangs der Kündigung beim Vermieter und dem Kündigungstermin. Das Mietverhältnis kann daher im Regelfall frühestens zum Ende des 16. Monats gekündigt werden.

Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis vorzeitig enden soll. Sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist, ist der mögliche Kündigungstermin immer nur der letzte Tag eines Monats.

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Kündigungstermin

Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis vorzeitig enden soll. Sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist, ist der mögliche Kündigungstermin immer nur der letzte Tag eines Monats.

Beispiel

Auf das Datum kommt es an

Soll das Mietverhältnis zum 31.12.2019 aufgelöst werden, so muss das Kündigungsschreiben spätestens am 30.9.2019 beim Vermieter eingelangt sein, damit die drei Monate Oktober, November und Dezember als Kündigungsfrist eingehalten werden können. Kommt die Kündigung erst am 1.10.2019 an, verliert man einen Monat und die Kündigung wird sie erst auf den 31.1.2020 wirksam.

Tipps

Was ist bei der Kündigung zu beachten?

Die Kündigung muss schriftlich verfasst werden. Eine gerichtliche Kündigung wäre ebenfalls möglich.
Eigenhändige Unterschrift sämtlicher Mieter, die den Mietvertrag abgeschlossen haben.
Genaue Bezeichnung der Wohnung und etwa mitgemieteter Garagen und PKW-Abstellplätze unter Anführung der genauen Anschrift.
Adressierung an Vermieter (bei Personenmehrheit an alle Vermieter).
Anführung des richtigen Kündigungstermins. Kündigungstermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis vorzeitig enden soll. Sofern im Mietvertrag nichts Abweichendes vereinbart ist, ist der mögliche Kündigungstermin immer nur der letzte Tag eines Monats.
Rechtzeitige Zustellung der Kündigung an den Vermieter und Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist.
Die Kündigung muss spätestens am Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eingelangt sein, um den Kündigungstermin einhalten zu können. Auf das Datum des Poststempels kommt es nicht an.
Anderes gilt, wenn der Vermieter die Kündigung trotzdem zum 31.12.2019 akzeptiert.
Zugunsten des Mieters/der Mieterin können sowohl Kündigungsfristen und Termine abweichend vereinbart werden; dies sowohl bereits im Mietvertrag selbst als auch anlässlich der Vertragsauflösung.
Nachweis, dass die Kündigung beim Vermieter/bei der Vermieterin rechtzeitig eingegangen ist: Dies ist per datierter Unterschrift der Vermieterseite als Empfangsbestätigung auf der Zweitschrift Ihrer unterschriebenen Kündigung zu erreichen oder beispielsweise durch Versenden der Kündigung mittels Einschreiben mit Übernahmeschein und Sendungsverfolgung. Doch Achtung: Wenn der Vermieter das Schreiben nicht beim Postamt behebt, gilt die Kündigung grundsätzlich als nicht zugestellt.
Keinesfalls ausreichen würden einfache Emails, SMS- oder WhatsApp-Nachrichten für eine Kündigung. Selbst das Foto Ihres unterschriebenen Kündigungsschreibens, das Sie nur per WhatsApp an Ihren Vermieter versenden, reicht nicht aus, um das Mietverhältnis wirksam aufzukündigen!
Nur wenn der Vermieter mit der gewünschten Vertragsauflösung einverstanden ist und die Auflösung des Mietverhältnisses zum gewünschten Aufkündigungstermin nachweislich akzeptiert und bestätigt, kann von einer einvernehmlichen Vertragsauflösung ausgegangen werden.

Einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses

Eine einvernehmliche Vertragsauflösung ist jederzeit möglich und bedeutet, dass Mieter und Vermieter frei vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum endet. Es müssen dabei auch keinerlei Fristen oder Termine eingehalten werden. Die Vereinbarung sollte aus Beweisgründen nachweislich, etwa schriftlich, erfolgen. Eine nur mündliche oder gar schlüssige Vereinbarung, wenn etwa der Mieter auszieht und die Schlüssel im Einvernehmen mit dem Vermieter diesem zurückgibt und der diese annimmt, ist aber auch möglich.

Achtung Falle: Bei Wohnungen in Zweiobjekthäusern gilt kein MRG!

Eine wichtige Ausnahme von Mietrechtsgesetz (MRG) betrifft Wohnungen in so genannten Zweiobjekthäusern. Das sind Häuser, in denen sich nicht mehr als zwei Wohnungen bzw. Geschäftslokale befinden, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen.

Es können also unter Umständen auch Wohnungen in einem Haus mit drei oder vier Wohnungen ( z.B.dritte /vierte Wohnung befindet sich im nachträglich ausgebauten Dachboden) aus dem Anwendungsbereich des MRG herausfallen. Anders gesagt: Dann gelten nicht die Kündigungsbestimmungen des MRG! Bei befristeten Mietverhältnissen von Wohnungen in so genannten Zwei-Objekt-Häusern ist vom Gesetz her kein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Mieter vorgesehen. Darauf sollte der Mieter deshalb bei Vertragsabschluss achten und allenfalls ein vorzeitiges Kündigungsrecht für sich in den Vertrag hineinreklamieren.