3.9.2021

AK beseitigt sittenwidrige Mietvertragsklauseln 

Erfolgreiches Abmahnverfahren der Arbeiterkammer gegen 36 Mietvertragsklauseln der Dornbirner HVA Verwaltungs GmbH & Co KG

Die Bundesarbeiterkammer (BAK) hat sage und schreibe 36 Klauseln eines Mietvertrags eines gewerblichen Vermieters in Vorarlberg abgemahnt, weil sie nach Ansicht der AK offenkundig gegen ein gesetzliches Verbot und/oder gegen die guten Sitten verstießen.

Viele Mieter in Vorarlberg sehen sich nach wie vor mit vorformulierten Mietvertragsklauseln konfrontiert, die nach Ansicht der AK gröblich benachteiligend sind oder im Falle der Vermietung durch einen gewerblichen Vermieter gegen das Konsumentenschutzgesetz verstoßen.

Die HVA Verwaltungs GmbH & Co KG mit Sitz in Dornbirn hat hinsichtlich 23 Klauseln gleich eine Unterlassungserklärung abgegeben. Die restlichen 13 wollte sie weiterverwenden. Daraufhin erhob die BAK eine Unterlassungsklage. Erst in einem gerichtlichen Vergleich verpflichtete sich die HVA, auch diese restlichen 13 Klauseln nicht mehr zu verwenden und sich auch nicht mehr darauf zu berufen.

Was stand da drin? Viele der Klauseln sind intransparent. Dem Otto Normalverbraucher ist aufgrund der Formulierung nicht klar, welche Belastungen auf ihn zukommen. Manche Klauseln verstoßen  jedoch gegen zwingende gesetzliche Schutzbestimmungen. Ein Blick in die bislang verwendeten Mietverträge gefällig? Da steht unter anderem:

  • Allfällige zukünftige Abgaben und Steuern auf den Gesamtmietzins tragen die Mieter.
  • Der Vermieter ist berechtigt, aus wichtigem Grund das Mietverhältnis ohne Einhaltung eines Kündigungstermins und einer Kündigungsfrist (auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer) aufzulösen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere, wenn ein Gläubiger gegen die Mieter Exekution führt.
  • Die Mieter haben den Bestandgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen und Geräte (insbesondere die sanitären Anlagen und Beheizungsgeräte) sowie das unentgeltlich zum Gebrauch überlassene Inventar zu warten, instand zu halten und gegebenenfalls zu erneuern, sofern es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt.
  • Bei Beendigung des Mietverhältnisses bleiben sämtliche Veränderungen und Investitionen der Mieter unter Verzicht auf ein allenfalls bestehendes Wegnahmerecht der Mieter zugunsten des Vermieters entschädigungslos im Bestandgegenstand.
  • Aus vorübergehenden Störungen der Wasserzufuhr und Energieversorgung sowie aus Gebrechen an Gas-, Licht-, Kanalisation-, Strom-, Wasserleitungen etc. kann der Mieter gegenüber dem Vermieter keine Rechtsfolgen ableiten, sofern diesen daran kein grobes Verschulden trifft.

„Nachdem insgesamt 36 Klauseln gefallen sind, bleibt vom ursprünglichen Vertrag nicht viel übrig“, betont AK-Konsumentenberaterin Ulrike Stadelmann.

In den bestehenden Mietverträgen gelten im Wesentlichen nur noch die Regelungen über die Beschreibung des Mietgegenstandes, die Dauer des Mietverhältnisses, die Mietzinshöhe, die Wertsicherung des Hauptmietzinses, die Tierhaltung, einige Regelungen zur Kaution sowie die generelle Vereinbarung, dass die Mieter neben dem Mietzins und den Nebenkosten wie für Strom, Telefon und Telekabel auch noch Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben zu bezahlen haben und bis wann diese zu bezahlen bzw. abzurechnen sind.

Welche Betriebskosten das genau sind, ist durch das Verfahren nicht geklärt worden.
Klar ist aber, dass Betriebskosten, die über den Betriebskostenbegriff des Mietrechtsgesetzes hinausgehen wie Reparaturen und Instandhaltung nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter überwälzt werden dürfen. Selbst Kleinstreparaturen, die im Zuge von Wartungsarbeiten durchgeführt werden, sind von der Vermieterseite zu tragen. 

Für die betroffenen Mietverhältnisse sind aus dem Mietrechtsgesetz  insbesondere die Bestimmungen zum Kündigungsschutz und zur Befristung des Mietverhältnisses anzuwenden. Im Übrigen kommen – aufgrund der weggefallenen Vertragsbestimmungen – die Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zum Tragen. Das bedeutet für die betroffenen Mietverhältnisse  u.a.:

Wird die Wohnung – ohne Schuld des Mieters – mangelhaft, sodass der Mieter in der Nutzung eingeschränkt wird, steht ihm ein Anspruch auf Mietzinsminderung zu. Die Wohnung ist bei Rückstellung bei normaler Abnützung nicht auszumalen. Für Schäden, die die Mietpartei nicht verursacht oder verschuldet hat und für zufällige Verschlechterungen haftet die Mieterseite nicht. Wenn die Mietpartei eine Reparatur, für die die Vermieterseite verantwortlich wäre, selbst in Auftrag gibt, weil sich die Vermieterseite geweigert hat oder Gefahr im Verzug war, hat sie Anspruch auf Ersatz der Auslagen gegenüber der Vermieterin und kann den Betrag sogar von der laufenden Miete in Abzug bringen.

Im Mietvertragsmuster wird ausdrücklich festgehalten, dass die mit der Vertragserrichtung beauftragte Anwaltskanzlei ausschließlich im Auftrag und im Interesse des Vermieters tätig ist. 
Trotzdem werden die Kosten auf die Mieter überwälzt. Da sich die Vermieterin auch hinsichtlich dieser Klausel dem Unterlassungsbegehren unterworfen hat, scheint nach Ansicht der AK ein entsprechender Ersatzanspruch der Mieter auf Erstattung dieser Kosten nicht ausgeschlossen. Dies wäre im Streitfall gerichtlich zu prüfen.

„Die meisten Verträge werden befristet abgeschlossen“. Für Stadelmann bleibt deshalb abzuwarten, wie künftige Verträge aussehen. „Wünschenswert wäre es, Vorarlbergs gewerbliche Vermieter im Land würden sich an der Rechtsprechung des OGH orientieren und ihre Verträge anpassen “ Leider kommen den Konsumentenberatern der AK noch immer Vertragsmuster von Unternehmen unter, die den Konsumenten grob benachteiligen und sogar gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen.

Hinweis: Unter „ak-vorarlberg.at/sittenwidrige-mietvertragsklauseln“ finden Interessierte alle 36 Klauseln, für die das Unternehmen eine Unterlassungserklärung abgegeben hat, samt Erklärungen, weshalb diese von der AK bekämpft wurden.

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