Arbeiterkammer fordert gesetzlich verankerte Ausbaustrategie für gemeinnützigen Wohnbau

Die Wohnkosten im Land steigen in allen Einkommensklassen unaufhaltsam. Das belegt die detaillierte Auswertung der heurigen AK Wohnumfrage. Besonders heikel ist die Lage für Haushalte der unteren Einkommenshälfte mit bis zu 3.000 Euro verfügbarem Einkommen (inklusive Sonderzahlungen und Sozialleistungen), für die das Wohnen mittlerweile eine existenzielle Herausforderung darstellt. Haushalte, die mehr als 40 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen aufwenden müssen, gelten in der wissenschaftlichen Literatur als strukturell überlastet. Über alle Wohn- und Einkommensverhältnisse hinweg müssen die Umfrageteilnehmer:innen im Schnitt bereits 39 Prozent ihres verfügbaren Budgets (inklusive Sonderzahlungen und Wohnbeihilfe) für die Miete oder den Kredit, sowie Betriebs- und Heizkosten aufbringen. „Wohnen darf kein existenzielles Risiko werden. Die Landesregierung muss angesichts dieser Zahlen endlich aufwachen und eine gesetzlich verankerte Ausbaustrategie für den gemeinnützigen Wohnbau vorlegen“, fordert AK Präsident Bernhard Heinzle.

Private Mieten sind Kostentreiber Nummer eins

Am stärksten trifft es jene, die auf dem privaten oder gewerblichen Markt mieten: Bei den Befragten liegt der Wohnkostenanteil hier bei 44 Prozent und damit deutlich über der wissenschaftlich etablierten Belastungsgrenze. Die subjektive Wahrnehmung deckt sich mit diesen Zahlen: 90 Prozent der privaten Mieter:innen unter den Befragten fühlen sich durch die Wohnkosten belastet, mehr als die Hälfte sogar stark. Die höchsten Kostenbelastungen pro Quadratmeter Wohnnutzfläche sowie den höchsten Wohnkostenanteil am Haushaltseinkommen tragen dabei die Einpersonenhaushalte.

Verschärft wird die Situation durch zwei strukturelle Probleme des privaten Marktes:

• Die VPI-Kopplung: Da viele Mieten per Index automatisch steigen, die Löhne und Gehälter im selben Zeitraum aber nicht Schritt halten können, steigt die prozentuelle Belastung immer weiter.
• Befristungen: Befristete Mietverträge sorgen für permanente Unsicherheit, bei Verlängerungen drohen oft erneute, drastische Preissprünge.

Wohnbeihilfe geht an der Realität vorbei

Die Wohnbauförderungsmittel – allen voran die Wohnbeihilfe – können den enormen Druck immer seltener abfedern. Viele Haushalte beklagen, dass diese an der Marktrealität vorbeigehen. Die Unterstützung greift zum einen nur bei sehr geringem Einkommen. Andererseits deckt sie nur einen anrechenbaren Mietzins ab, der deutlich unter den tatsächlichen Preisen in Vorarlberg liegt: Während die Wohnbeihilfe lediglich bis zu einer Bruttomiete von 11,50 Euro pro Quadratmeter stützt, liegen die realen Mieten der Teilnehmer:innen auf dem freien Markt im Schnitt bei über 16 Euro. Weil es an leistbaren Alternativen fehlt, planen 36 Prozent der Teilnehmer:innen in den kommenden fünf Jahren den Umzug in eine kleinere Wohnung.

Traum vom Eigentum platzt selbst bei gutem Einkommen

Auch der Erwerb von Wohneigentum ist für die Mehrheit unrealistisch geworden – selbst für Menschen mit gutem Erwerbseinkommen. Hauptgründe sind die seit 2015 mehr als verdoppelten Immobilienpreise im Land sowie das Fehlen der erforderlichen Eigenmittel. Mit dem Ergebnis eines historischen Tiefstwerts der Umfrage: Nur noch 27 Prozent der Teilnehmer:innen planen in den nächsten fünf Jahren die Anschaffung von Eigentum – in früheren Umfragen war es noch mehr als ein Drittel.

„Die Wohnkostenkrise hat in Vorarlberg längst die Mitte der Gesellschaft erreicht“, stellt AK Präsident Bernhard Heinzle fest. „Sie betrifft nicht mehr ausschließlich finanziell besonders gefährdete Gruppen wie Alleinerziehende, Singles oder Pensionist:innen mit geringem Einkommen. Wenn junge Menschen und Familien im Land ihre Lebensplanung einschränken und sogar den Wunsch nach Kindern verschieben müssen, weil Wohnraum unbezahlbar ist, wird den Menschen hier die Perspektive auf ein gutes Leben genommen.“

Der Wunsch nach Veränderung ist groß: Mehr als ein Drittel der Befragten würde gerne in eine gemeinnützige Wohnung ziehen. Wie groß die Resignation und die Barrieren aufgrund des mangelnden Angebots jedoch bereits sind, zeigt eine andere Zahl: Aktuell stehen lediglich drei Prozent dieser Interessent:innen überhaupt auf einer offiziellen Wohnungswerberliste der Gemeinden – viele melden sich mangels Aussicht auf Erfolg gar nicht erst an.

Vorarlberg bei gemeinnützigen Wohnungen österreichweit Schlusslicht

Die AK Vorarlberg weist die Politik schon lange darauf hin: Das Modell des gemeinnützigen Wohnens wäre der wirksamste Hebel für mehr Leistbarkeit im Land. Im Schnitt sind gemeinnützige Mieten in Vorarlberg dauerhaft um 30 Prozent günstiger als auf dem privaten Markt. Zudem belegt eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts (WIFO), dass ein starker gemeinnütziger Sektor nachweislich preisdämpfend auf den gesamten Mietmarkt wirkt.
Das Angebot in Vorarlberg reicht jedoch bei weitem nicht aus. Der Anteil der Haushalte, die in einer Gemeindewohnung oder gemeinnützigen Wohnung leben, stagniert bei 13 Prozent. Damit ist Vorarlberg österreichweit Schlusslicht. Zum Vergleich: Im Bundesdurchschnitt wohnt fast jeder vierte Haushalt (24 Prozent) im gemeinnützigen Sektor. In Vorarlberg ist hingegen mehr als jeder fünfte Haushalt auf den privaten Mietwohnungsmarkt angewiesen – Tendenz steigend.

Die Landesregierung hat 2025 zwar die Einkommensgrenzen für den Zugang angehoben, bislang fehlt jedoch eine Strategie zur Erhöhung der tatsächlichen Bautätigkeit. Die Folge der stagnierenden Bautätigkeit zeigt sich auch im Budget: Die jährlichen Ausgaben für die Wohnbeihilfe mussten mittlerweile auf über 40 Millionen Euro erhöht werden. Diese Mittel schaffen jedoch keinen nachhaltig leistbaren Wohnraum, sondern stützen zu großen Teilen den privaten Mietmarkt. „Das System der Wohnbeihilfe kann den aus den Fugen geratenen privaten Wohnungsmarkt nicht reparieren“, analysiert AK Wohnbau-Expertin Ulrike Stadelmann. „Einkommensschwache Haushalte erhalten zwar eine gewisse Entlastung, das hohe Mietniveau insgesamt wird dadurch aber gestützt und weiter befeuert.“
Dass ein Kurswechsel in der Wohnpolitik machbar und ökonomisch sinnvoll ist, belegt die von der AK beauftragte WIFO-Studie: Andere Bundesländer investieren ihre Fördermittel seit Jahren gezielt in den Ausbau des gemeinnützigen Sektors. Das Ergebnis dort: Der Zugang zu günstigem Wohnraum wurde erleichtert, während im Gegenzug die staatlichen Ausgaben für die Wohnbeihilfe spürbar zurückgingen.

Verbindlicher Ausbau und Zugang zu Baugrund sichern

Um den akuten Mangel an leistbarem Wohnraum nachhaltig zu bekämpfen, fordert die AK Vorarlberg eine strategische Neuausrichtung. Analog zur Energieautonomie+ sollten sich die Landtagsparteien langfristig auf einen Zielpfad und Ausbauziele einigen und die Rahmenbedingungen für den Ausbau des gemeinnützigen Wohnungssektors verbessern. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen brauchen Rechts- und langfristige Planungssicherheit, wenn sie ihrer Bautätigkeit erhöhen sollen.

Ein zentraler Schlüssel dazu ist der gesicherte Zugang zu erschwinglichen Bauflächen. Hier gibt es dringenden Reparaturbedarf beim Vorarlberger Grundverkehrsgesetz: Die seit der Novelle 2019 geltende Erklärungsverpflichtung, ein erworbenes Grundstück binnen zehn Jahren zu bebauen, ist zur Verhinderung von Spekulation grundsätzlich sinnvoll. Gemeinnützige Bauträger, die dem Gemeinwohl verpflichtet sind, sollten von dieser Regelung jedoch ausgenommen werden. Andernfalls droht ab 2029 die Gefahr, dass strategisch gesicherte Grundstücke gezwungenermaßen wieder verkauft werden müssen und letztlich beim Meistbietenden auf dem freien Markt landen. Um den gemeinnützigen Wohnbau nachhaltig zu stärken, müssen diese Flächen vom Land dauerhaft für gemeinnützig errichteten Wohnraum gesichert werden. Denn nur der gemeinnützige Wohnbau schafft nachhaltig bezahlbaren Wohnraum. Der gewerbliche Wohnbau ist dagegen auf die Erwirtschaftung des maximalen Gewinns ausgerichtet. Auch beim geförderten privaten Wohnbau: Mit Rückzahlung des Förderdarlehens, wird die Wohnung zum potenziellen Spekulationsobjekt ohne Preisgrenzen im Vermietungs- oder Verkaufsfall.

Zitatsammlung

Bernhard Heinzle, AK Präsident:
„Wohnen darf kein existenzielles Risiko werden. Die Landesregierung muss angesichts dieser Zahlen endlich aufwachen und eine gesetzlich verankerte Ausbaustrategie für den gemeinnützigen Wohnbau vorlegen.“

„Die Wohnkostenkrise hat in Vorarlberg längst die Mitte der Gesellschaft erreicht. Sie betrifft nicht mehr ausschließlich finanziell besonders gefährdete Gruppen wie Alleinerziehende, Singles oder Pensionist:innen mit geringem Einkommen. Wenn junge Menschen und Familien im Land ihre Lebensplanung einschränken und sogar den Wunsch nach Kindern verschieben müssen, weil Wohnraum unbezahlbar ist, wird den Menschen hier die Perspektive auf ein gutes Leben genommen.“

Ulrike Stadelmann, AK Wohnbau-Expertin:
„Das System der Wohnbeihilfe kann den aus den Fugen geratenen privaten Wohnungsmarkt nicht reparieren. Einkommensschwache Haushalte erhalten zwar eine gewisse Entlastung, das hohe Mietniveau insgesamt wird dadurch aber gestützt und weiter befeuert."