13.4.2022

WOGE muss Provision zurückzahlen

Wenn sich Vermieter und Makler besonders nahe stehen, ist es entgegen gängiger Praxis doch nicht so selbstverständlich, dass der Mieter die Provision bezahlt. Die AK zog in so einem Fall gegen die Praxis der WOGE vor Gericht und beide Instanzen haben den netten kleinen Zuverdienst für unkorrekt erklärt. Die WOGE muss die Provision zurückzahlen und darf auf weitere Forderungen schon gespannt sein. 

Nach der gängigen Praxis bestellen zwar die Vermieter den Immobilienmakler, die Provisionen aber bezahlen meist die Mieter. Das ist umso unbefriedigender, wenn Vermieterfirma und Makler wirtschaftlich verflochten sind, sodass die Maklerfirma selbst von den Mieteinnahmen profitiert. 

Doch ob der Makler derzeit vom Mieter eine Provision verlangen darf, hängt davon ab, ob er ein so genanntes wirtschaftliches Eigengeschäft abschließt, das keine Provisionspflicht begründet, oder ob er nur in einem so genannten wirtschaftlichen Naheverhältnis zur Vermieterseite steht. Darauf muss er die Mieterseite vor Vertragsabschluss schriftlich hinweisen, um sich einen Provisionsanspruch zu sichern. 

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in den vergangenen Jahren immer öfter zugunsten der Makler entschieden. Das bedeutet in der Praxis, dass Mieter trotz eindeutiger wirtschaftlicher Verflechtungen des Maklers mit dem Vermieter gezwungen sind, im Streitfall über ein Gerichtsverfahren auf eigenes Kostenrisiko klären zu lassen, ob ein wirtschaftliches Eigengeschäft vorliegt. 

Im Fall der WOGE mit Sitz in Bregenz hat nun die Bundesarbeiterkammer Klage erhoben. Sowohl das Gericht erster als auch das Gericht zweiter Instanz sind nach Prüfung der wirtschaftlichen Verflechtungen zu folgendem Urteil gelangt: 

Bei Vermietung einer Wohnung der Wohn- und Geschäftsbau Gesellschaft m.b.H. über Vermittlung der WOGE Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG ist von einem wirtschaftlichen Eigengeschäft auszugehen. Der allein vertretungsbefugte Geschäftsführer beider Firmen ist zu 94 Prozent wirtschaftlicher Eigentümer der Maklergesellschaft und zu  94 Prozent beherrschender Gesellschafter der vermietenden Ges.m.b.H. Die WOGE musste der Mietpartei daher die geleistete Provision zurückerstatten. 

Gestützt auf diese Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass auch andere Mieter der Wohn- und Geschäftsbau Gesellschaft m.b.H., die an die WOGE Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft m.b.H. & Co KG als Maklerin Provision bezahlt haben, diese zurückverlangen können. 

Die gesellschaftsrechtlichen Konstellationen – wie in den Urteilen erster und zweiter Instanz beschrieben – bestehen für die genannten Firmen laut Firmenbuch seit 27.1.2016. Insofern könnten Provisionen, die nach diesem Datum an die WOGE Treuhand- und Verwaltungsgesellschaft m.b.H & Co KG für die Vermittlung einer Wohnung der Wohn- und Geschäftsbaugesellschaft m.b.H. bezahlt wurden, wohl mit Aussicht auf Erfolg zurückverlangt werden. 

Ein Musterschreiben für die Rückforderung der geleisteten Provision stellen wir auf unserer Website www.ak-vorarlberg.at bereit.

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