"Bestellerprinzip" mit Hintertüren

AK kritisiert das neue Maklergesetz als völlig unzureichend 

Jetzt wird also das Maklergesetz geändert. Der Beschluss im Nationalrat steht unmittelbar bevor. Die neuen Paragraphen hätten die Mieter:innen schützen sollen. Aber das tun sie äußerst dürftig, beklagt die AK Vorarlberg. Ein grundsätzliches Provisionsverbot wie in Deutschland spricht das geänderte Gesetz nicht aus. Statt dessen offeriert es „den üblichen Verdächtigen“ allerhand Schlupflöcher, um doch wieder die Mieter:innen zur Kasse zu bitten. Das ist eine vertane Chance.

Wurden bislang Mietwohnungen von Maklern vermittelt, konnten diese sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter entsprechende Provisionen verlangen: Für Mieter waren das bei unbefristeten oder bei Verträgen mit mehr als drei Jahren Befristung maximal zwei Bruttomonatsmieten, bei Befristungen bis zu drei Jahre eine Bruttomonatsmiete. 

Da die Gebühren schon lange in keinem Verhältnis mehr zum Aufwand der Tätigkeiten stehen, fordert die AK Vorarlberg seit Jahren eine Beschränkung. Mit der Einführung des Bestellerprinzips sollen künftig nur noch Gebühren für den Erstauftraggeber anfallen. Vom Vermieter veranlasste Vermittlungen sollen daher auch ausschließlich von diesem bezahlt werden.

Soweit zur Theorie. Im Gesetzesentwurf wird leider kein grundsätzliches Provisionsverbot gegenüber Wohnungssuchenden umgesetzt. In Deutschland gilt das bereits seit 2015. Österreich bleibt dagegen lasch: Auch der Wohnungsuchende kann als Erstauftraggeber weiterhin provisionspflichtig werden, selbst dann, wenn der Makler die Wohnung vor der Beauftragung durch den Wohnungssuchenden bereits kannte. 

Ist der Wohnungssuchende überzeugt, dass der Vermieter bereits vor ihm einen Vermittlungsauftrag erteilt hat oder nur deshalb noch keinen Maklervertrag abgeschlossen hat, damit der Wohnungssuchende den Erstauftrag erteilt, dann muss er das beweisen, sonst zahlt er die Provision. „Eine mehr als unbefriedigende Regelung!“, kritisiert AK-Konsumentenschützerin Ulrike Stadelmann. „Gerade in den Fällen, in denen Makler und Vermieter in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis stehen, was bei einer gesellschaftsrechtlichen Verflechtung beider Firmen der Fall ist, können Mieter künftig somit leicht in die Rolle des Erstauftraggebers gedrängt werden.“ 

Die Vermittlung einer Wohnung des eigenen Firmengeflechts, etwa einer Schwestergesellschaft der Maklerfirma, kann daher nach wie vor dazu führen, dass die Mieterseite provisionspflichtig wird. Denn der Gesetzesentwurf bleibt vage: Die Vermieterfirma muss an der Maklerfirma mittelbar oder unmittelbar beteiligt sein oder umgekehrt bzw. das eine Unternehmen muss auf das andere durch Organwalter oder andere maßgebliche Personen Einfluss nehmen können, damit man als Mieter keine Provision zahlen muss. Wörter wie „mittelbare“ und „unmittelbare Beteiligung“ sind wirtschaftsrechtliche Begriffe, die wohl bewusst nicht auf jede wirtschaftliche Verflechtung zwischen Vermieterfirma und Maklerfirma abzielen. Auch die Möglichkeit, durch einen Organwalter oder eine maßgebliche Person auf die andere Firma Einfluss nehmen zu können, kann breit ausgelegt werden und wird in jedem Einzelfall vor Gericht ausgefochten werden müssen.

Die wenigsten Mieter werden dies gerichtlich klären wollen, schon gar nicht dann, wenn der Makler – wie dies regelmäßig der Fall ist – auch die Mietverwaltung übernommen hat und der Mieter irgendwann auf eine Vertragsverlängerung angewiesen ist.

Also steht zu befürchten, dass die Gesetzesänderung das angekündigte Ziel, Mieter zu entlasten und einen Paradigmenwechsel bei den Maklerprovisionen herbeizuführen, klar verfehlt.

Feldkirch, 19. 5. 2022/tm