6.8.2020

Mieterentlastung nicht halbherzig verankern

Neues Gesetz soll das Bestellerprinzip verordnen – AK begrüßt Regelung und warnt vor Schlupflöchern

Gute Nachricht für die Mieter: Bei den Maklerprovisionen tut sich was. Nach mehreren Videokonferenzen wird im Justizministerium an neuen Bestimmungen gearbeitet. Das Bestellerprinzip soll künftig gelten. Das freut die AK Vorarlberg. Sie warnt freilich: Unklare Bestimmungen könnten leicht umgangen werden.

Zwei Bruttomonatsmieten zahlen Mieter in Österreich als Provision, wenn sie eine Mietwohnung über einen Makler gefunden haben. Jedenfalls meistens; wenn der Mietvertrag auf höchstens drei Jahre befristet ist, dann ist mieterseitig zunächst nur eine Bruttomonatsmiete zu bezahlen. Für den Fall der Verlängerung des Vertrags muss der Mieter aber mitunter mit einer Nachtragsprovision rechnen. 

Künftig soll nun diejenige Vertragspartei, die den Makler bestellt hat und dessen Tätigkeit für sie zu einer Entlastung führt, die Provision bezahlen. Dadurch müssten die meisten Wohnungsmieter finanziell entlasten werden. Sie haben ohnedies schon erhebliche Zusatz-Kosten etwa für Kaution, Mietvertragserrichtung, Umzug und Möbelkauf/Ablösen aufzubringen. 

Das Bestellerprinzip ist in den Augen der AK-Konsumentenschützer nur gerecht. „Denn meistens beauftragt wohl die Vermieterseite den Makler mit der Vermittlung einer Mietwohnung und erspart sich dadurch im Gegensatz zum Wohnungssuchenden viel Mühe, was das Schalten von Inseraten, die Kontaktnahme und Besichtigungen mit Mietinteressenten, Einholung von Mieterauskünften etc. betrifft“, betont Ulrike Stadelmann vom AK-Konsumentenschutz. Aber sie weiß auch um die Grauzone: Im Justizministerium haben Vertreter der Maklerbranche vorgebracht, dass sich schon jetzt vielfach Wohnungssuchende an Maklerbüros wenden und einen Auftrag zur Suche nach einer passenden Mietwohnung erteilen würden und somit Besteller/Erstauftraggeber des Maklers wären. Wenn der Makler dem Wohnungsuchenden aber eine Wohnung anbietet, für die er bereits vor dessen Suchanfrage einen Vermittlungsauftrag des Vermieters hatte, wäre eigentlich wieder der Vermieter der Besteller und müsste in Zukunft die Provision bezahlen. Doch wie soll der Wohnungssuchende das nachvollziehen? Er weiß ja gar nicht, ob der Makler ihm eine Wohnung zeigt, für die bereits ein Vermittlungsauftrag des Vermieters vorlag.

Die AK fordert deshalb den Gesetzgeber auf, eine allzu leichte Umgehung des Bestellerprinzips von vornherein zu verhindern. „Die Bestimmungen müssen glasklar sein und ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip mit einer Verwaltungsstrafe bedroht werden“, betont AK-Direktor Rainer Keckeis.

Deutschland hat schon 2015 gesetzlich verankert, dass der Mieter grundsätzlich für die Vermittlung der Wohnung keine Provision zu bezahlen hat. Nur, wenn der Makler im Auftrag eines Wohnungssuchenden aktiv für diesen die Wohnung gesucht und akquiriert hat, ist der Mieter als Erstbesteller provisionspflichtig. Dass dies der Fall war, hat der Makler zu beweisen. Diese Beweislast des Maklers ist essentiell, da ein Mieter keine Einsicht in die Geschäftsabläufe eines Maklers hat und daher nicht wissen kann, wann der Makler den Vermittlungsauftrag bzw. die Gelegenheit erhalten hat, die Wohnung anzubieten. „Eine entsprechende Regelung braucht es auch in Österreich“, fordert Keckeis. 

Zudem wurde in Deutschland mit der Einführung des Bestellerprinzips festgelegt, dass bei wirtschaftlicher Verflechtung oder Beteiligung zwischen Makler einerseits und Eigentümer, Vermieter oder Verwalter der Wohnung andererseits vom Mieter keine Provision verlangt werden darf, auch dann nicht, wenn der Mieter den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hat. „Eine derartige Regelung ist auch in Österreich erforderlich, denn das Umgehungsrisiko ist bei wirtschaftlicher Verflechtung zwischen Makler und Wohnungsbesitzer besonders hoch.“ Firmengruppen, die als Bauträger und Vermieter fungieren, haben vielfach auch Maklergesellschaften gegründet, um Wohnungen, die sich im Besitz der Firmengruppe oder der wirtschaftlichen Eigentümer der Firmengruppe befinden, selbst zu vermitteln. „Ein solcher Makler kann Wohnungssuchende leicht dazu bringen, erst einen schriftlichen Suchauftrag zu erteilen, bevor er für sie Mietwohnungen des eigenen Firmengeflechts „abfragt“ und dem Wohnungssuchenden zur Besichtigung vorschlägt. „Es wäre ein grober Fehler, wenn das Bestellerprinzip nur halbherzig gesetzlich verankert würde“, betont Keckeis. 

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