Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz © Adobe Stock, lotharnahler
2022 gibt es Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). © Adobe Stock, lotharnahler
18. Jänner 2022
Konsum

Neue Rechte im Wohnungseigentum

Bauen & Wohnen,Konsum

In zwei Stufen wird 2022 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) novelliert. Den Eigentümer:innen werden mehr Rechte eingeräumt.

Einerseits wird durch mehrere Bestimmungen eine Alternative zur bisherigen, sehr restriktiven Beschlussfassung geschaffen.  Andererseits ist erstmals auch eine bestimmte Summe definiert, die von den Eigentümer:innen verpflichtend auf die „hohe Kante“ gelegt werden muss.

Inhaltsverzeichnis

Mit Jahresbeginn bzw. zur Jahresmitte stehen für Wohnungseigentümer:innen mehrere rechtliche Änderungen an. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird im Sinne des Klimaschutzes in zwei Schritten novelliert. Im Fokus stehen vor allem thermische Sanierungen von Wohnanlagen sowie die Erleichterung für einzelne Wohnungseigentümer:innen, entsprechende Änderungen durchzusetzen.

Zu diesem Zweck sieht das Gesetz im Wesentlichen die folgenden drei Änderungen vor.

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1. Durch Mindestrücklagen sollen ausreichend finanzielle Mittel für erforderliche Sanierungsschritte bereitgestellt werden

Ab 1. Juli 2022 ist erstmals eine Mindestrücklage vorgesehen. Die Rücklage muss mindestens 0,90 Euro pro Quadratmeter Gesamtnutzfläche der Liegenschaft betragen. Dieser Mindestbetrag ist alle zwei Jahre an den Verbraucherpreisindex anzupassen. Die erste Anpassung wird demnach am 1. Jänner 2024 erfolgen. Die Aufteilung zwischen den Wohnungseigentümer:innen hat nach dem geltenden Aufteilungsschlüssel zu erfolgen.

Eine Ausnahme von dieser Mindestrücklage ist nur in folgenden Fällen vorgesehen:

  • wegen des besonderen Ausmaßes der bereits vorhandenen Rücklage
  • wegen einer erst kurz zurückliegenden Neuerrichtung oder durchgreifenden Sanierung des Gebäudes
  • wenn im Fall einer Reihen- oder Einzelhausanlage die Wohnungseigentümer:innen die Erhaltungspflicht an allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die Behebungspflicht für ernste Schäden am Gebäude selbst vertraglich übernommen haben

Meistens Rücklagenerhöhung

Die neue Mindestrücklage übersteigt in vielen Fällen das, was die Eigentümer:innen bisher in den Reparaturfonds eingezahlt hatten. Damit bekommt die Hausverwaltung oft mehr Geld in die Hand, ohne dass die Gesetzesänderung regelt, wie diese Mittel konkret zu verwenden sind. 

2. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft werden erleichtert 

Bisher wurden Beschlüsse grundsätzlich nach dem Willen der Anteilsmehrheit gefasst. Die WEG-Novelle 2022 sieht nun eine zweite Möglichkeit der Beschlussfassung vor.

Kneifen gilt nicht mehr

Wer sich aus Beschlussfassungen raushält, keine Eigentümerversammlungen besucht und durch die Nichtabgabe seiner Stimme Mehrheitsbeschlüsse automatisch verhindern möchte, muss künftig damit rechnen, dass aktive Wohnungseigentümer:innen, die (zusammen) ein Drittel der Anteile besitzen, einen wirksamen Beschluss fassen können. Das heißt, die aktive Minderheit kann eine passive Mehrheit überstimmen.

Konkret bedeutet dies: Ab 1. Juli 2022 gilt ein Beschluss auch dann als angenommen, wenn eine Anteilsmehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen erreicht wird und diese Stimmen zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentieren. 

3. Erleichterungen für bestimmte Änderungswünsche einzelner Wohnungseigentümer:innen

Schon seit Beginn des Jahres in Kraft sind Erleichterungen für ­bestimmte Änderungswünsche einzelner Wohnungseigentümer:innen, die sie auf eigene Kosten umsetzen wollen. Dabei handelt es sich um folgende Investitionen:

  • Einbau einer Ladestation zum Langsam-Laden für Elektro-Fahrzeuge in Mehrfamilienhäusern (siehe auch Kasten unten rechts)
  • Anbringung einer Solaranlage (Photovoltaikanlage oder Solarthermieanlage) an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt
  • Anbringung von sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Vorrichtungen zu Beschattung eines Wohnungseigentumsobjekts
  • Einbau von einbruchsicheren Türen
  • barrierefreie Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjekts oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft 

Schweigen als Zustimmung

Solche geplante Änderungen eines/einer Wohnungseigentümer:in sind allen übrigen Wohnungseigentümer:innen in geschriebener Form anzuzeigen. In der Verständigung muss die geplante Änderung klar und verständlich beschrieben sein und müssen die Rechtsfolgen des Unterbleibens eines Widerspruchs genannt werden. Neu ist, dass eine ausdrückliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer:innen für diese Änderungen nicht mehr erforderlich ist. Zukünftig gilt hier Schweigen nach zwei Monaten als Zustimmung. Wer damit nicht einverstanden ist, ist vielmehr gezwungen, binnen zwei Monaten ab der Verständigung zu widersprechen. Der/die änderungswillige Eigentümer:in kann im Fall eines Widerspruchs die Genehmigung der geplanten Änderung bei Gericht beantragen. 

Eine wesentliche und dauerhafte Beeinträchtigung seines Wohnungseigentumsobjekts muss ein:e Wohnungseigentümer:in allerdings auch dann nicht dulden, wenn er oder sie einen Widerspruch unterlassen hat.

AK-Tipp

Wohnungseigentümer:innen können über einen Beschluss die Hausverwaltung anweisen, dass geplante Sanierungsarbeiten, die über einen bestimmten Betrag hinausgehen, nur nach Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben werden dürfen.

Einbau einer Elektroladestation

Beim Einbau einer Ladestation zum Langsam-Laden für E-Fahrzeuge handelt es sich (wie bei der barrierefreien Ausgestaltung einer Wohnung/Wohnanlage) nunmehr um eine sogenannte privilegierte Änderung. Für sie ist weder ein besonderes Interesse des/der änderungswilligen Eigentümer:in noch die Verkehrsüblichkeit der Änderung nachzuweisen. Allerdings ist beim Einbau von Einzelladestationen ab 2022 Folgendes zu beachten:

  • Sofern die elektrische Versorgung der Liegenschaft durch eine Beteiligung an einer gemeinsamen Ladevorrichtung besser genutzt werden kann als durch die Nutzung von Einzelladestationen, kann die Eigentümergemeinschaft im Nachhinein über einen Beschluss die Unterlassung der Nutzung der Einzelladestation verlangen. Allerdings muss dann eine gemeinsame Ladevorrichtung bestehen oder geschaffen werden.
  • Eine solche Unterlassungspflicht kann jedoch frühestens fünf Jahre nach Errichtung der Einzelladestation wirksam durchgesetzt werden, damit sich die Investition des Wohnungseigentümers in eine Einzelladestation für eine gewisse Zeit auch rentiert.

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