Ein Blick ins Rheintal macht den Siedlungsdruck deutlich sichtbar. Die Mehrwertabgabe bei Umwidmungen von Grünland in Bauland wird in der Schweiz bereits seit den 1980er Jahren erhoben. © Zihe, Adobe Stock
Ein Blick ins Rheintal macht den Siedlungsdruck deutlich sichtbar. Die Mehrwertabgabe bei Umwidmungen von Grünland in Bauland wird in der Schweiz bereits seit den 1980er Jahren erhoben. © Zihe, Adobe Stock
09. August 2021
Soziales

Wohnungseigentum muss wieder leistbar werden

Gesellschaft,Gleichbehandlung,Interessenvertretung,Steuern

Die Lage am Wohnungsmarkt spitzt sich stetig zu. Eigentum können sich nur noch Reiche leisten. Den Jungen geht angesichts explodierender Preise die Luft aus. Dabei gäbe es gute Möglichkeiten, um gegenzusteuern. Die Besteuerung von Umwidmungen wäre eine davon. Die Stadt München und die Schweiz machen's vor.

Inhaltsverzeichnis

Ein wenig klingt es nach Schlaraffenland. Aber es stimmt schon, wird Grünland in Bauland umgewidmet, steigt der Wert des Grundstücks im Durchschnitt um das 26-Fache. Die Schweiz und die Stadt München schöpfen einen Teil dieser Planwertgewinne ab, lange schon. In Österreich verlief die Diskussion bislang im Sand. Warum eigentlich? Durch die Besteuerung von Umwidmungen ließen sich schließlich enorme Mittel lukrieren, die dem sozialen Wohnbau zugutekommen könnten.

Jeden Tag verlieren wir 13 Hektar Grünraum

Österreich umfasst 83.878 Quadratkilometer, Vorarlberg 2.601. Mehr wird es nicht. Ausklappen wäre schön, aber da hätten wohl die Nachbarn was dagegen. Wie viel Fläche jedes Jahr „verbraucht“ wird? Zu viel. Laut „Bodenreport 2021“ des „World Wide Fund for Nature“ (WWF) werden in Österreich tagtäglich 13 Hektar Grünraum asphaltiert, betoniert und versiegelt, verbraucht. 

Der Flächenbedarf ist in den vergangenen 20 Jahren damit fast dreimal so stark gestiegen wie die Bevölkerung, nämlich um 27 Prozent. Die Bevölkerung hat um 10 Prozent zugenommen. „Damit ist fast ein Fünftel der bewohnbaren oder landwirtschaftlich genutzten Fläche in Österreich bereits verbaut“, klagt Maria Schachinger, Sprecherin des WWF. „572.900 Hektar – eine Fläche fast doppelt so groß wie Vorarlberg.“ 

Übersicht: Bundesländer Flächeninanspruchnahme © AK Vorarlberg
© AK Vorarlberg

Wer profitiert?

Für Grundstücksbesitzer ist die Umwidmung von Grünland in Bauland quasi ein Lotto-Sechser. Die Salzburger Stadtplanerin Laura Sidonie Mayr hat versucht, die Wertsteigerung in Zahlen zu gießen. Fündig wurde sie u.a. im Zahlenwerk der IMMOunited GmbH aus 2017. Darauf basierend errechnete sie eine Wertsteigerung pro Fläche bei einer Umwidmung von Grün- in Bauland um das durchschnittlich 26-fache.

Das Marktanalyse-Unternehmen Kreutzer Fischer & Partner hat erhoben, dass in den Jahren 2007 bis 2011 in Österreich pro Tag etwa 15 Hektar von Grün- in Bauland umgewidmet wurden. Diese Umwidmungen haben Mayr zufolge pro Jahr eine Wertsteigerung von 2,7 Milliarden Euro ausgelöst. „Dabei entstehen diese enormen Wertsteigerungen durch die öffentliche Hand, und sie erzeugen dort auch Kosten“, betont Raumplanerin Mayr. Aber nur die Grundbesitzer profitieren. 

Zuwachs der Flächeninanspruchnahme in Österreich © Umweltbundesamt
© Umweltbundesamt

Die Verlierer am Wohnungsmarkt

Die jüngste Studie zum Grundstücks- und Wohnimmobilienmarkt 2021 in Vorarlberg beleuchtet indes eine andere, düstere Seite überdeutlich: Die gutbetuchte ältere Kundschaft braucht heute in Vorarlberg gar kein Landgeld mehr zum Erwerb von Eigentum, die Jungen dagegen kommen großen Teils gar nicht mehr in die Nähe von leistbaren eigenen vier Wänden.

Für AK-Direktor Rainer Keckeis ist die Lage dramatisch. „Bezeichnenderweise macht sich jetzt sogar schon die Vorarlberger Bauinnung Sorgen um die gesellschaftspolitischen Auswirkungen der Preisentwicklung am Wohnungsmarkt.“ Deren jüngste Studie zum Grundstücks- und Wohnimmobilienmarkt 2021 fordert im Hinblick auf die Anschaffung von Eigentum sowie der Verhinderung von Altersarmut gesellschaftspolitische Lösungen. AK-Direktor Keckeis schlägt ein Instrument vor, das in der Schweiz bereits seit 1980 greift: Das Instrument der Mehrwertabgabe.

Beispiele in der Nachbarschaft

Die Schweiz hat den Mehrwertausgleich 1980 im Raumplanungsgesetz festgeschrieben. Zunächst machten nicht alle Kantone davon Gebrauch, 2014 hat Bern die verpflichtende Einführung dann in der ganzen Schweiz festgelegt. Demnach wird ein gewisser Prozentsatz – zwischen 20 und 50 Prozent – des Planungsmehrwerts abgeschöpft. Der Kanton Basel-Stadt hat mit 50 Prozent den höchsten Abschöpfungssatz. Das Geld ist zweckgebunden, es wird in der Raumordnung der Allgemeinheit zugeführt.

In der Stadt München nennt sich ein ähnliches Modell Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN).Es wurde Anfang der 1990er Jahre entwickelt. Dabei lautet der Grundsatz, dass sich Grundeigentümerinnen und -eigentümer „an den Folgekosten der Planung beteiligen“ sollen. Für die Schaffung von Infrastruktur etc., aber auch für die Schaffung von leistbarem Wohnraum können damit bis zu zwei Dritteln des Planungsmehrwerts abgeschöpft werden. 

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AK fordert Bewilligungspflicht und Mehrwertabgabe

In der Schweiz und in Bayern standen dieselben Problemlagen Pate: Der hohe Nutzungsdruck auf die vorhandene Fläche, die wachsende Zersiedelung usw. Alles Gründe, die auf Österreich bzw. Vorarlberg auch zutreffen.

Deshalb fordert AK-Direktor Keckeis einerseits die Einführung einer Bewilligungspflicht für den Erwerb von Baugrund und deren Versagung für jene, die keinen direkten Wohnbedarf nachweisen können und andererseits eine Abschöpfung der Umwidmungsgewinne in Höhe von mindestens dreißig Prozent. Diese Mehrwertabgabe würde enorme Mittel lukrieren, die dem sozialen Wohnbau zugutekommen sollten. 

Würde das denn helfen? Schauen wir noch einmal auf die Jahre 2007 bis 2011 in Österreich, als pro Tag etwa 15 Hektar von Grün- in Bauland umgewidmet wurden. Hätte es diese 30 Prozent Mehrwertabgabe schon 2011 gegeben, dann wären allein in diesem Jahr mit Steuererlösen von rund 810 Millionen Euro zu rechnen gewesen. Und noch eine Zahl macht das Potential deutlich: Allein 2017 wurden in Vorarlberg laut Bodenreport 2021 rund 510 Hektar „verbraucht“, d.h. gleich bebaut, umgestaltet oder als Baulandreserve umgewidmet.

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