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9 Fragen zur Betriebskostenabrechnung

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Vermieter:innen müssen jährlich eine Betriebskostenabrechnung vorlegen. Worauf du als Mieter:in Anspruch hast und wobei du aufpassen musst, erfährst du in diesem Beitrag.

In diesem Beitrag:

• #1: Zeitpunkt der Abrechnung
• #2: Bekanntmachung
• #3: Rückerstattung von Guthaben
• #4: Nachforderungen
• #5: Was gilt bei Mieterwechsel
• #6: Einsicht in Belege
• #7: Fehler erkennen
• #8: Verrechenbare Kosten
• #9: Falsche Abrechnung
  

Die durchschnittlichen Betriebskosten liegen in Österreich laut Statistik Austria bei 2,5 Euro pro Quadratmeter. Jedoch sind Betriebskosten bis 3,5 Euro pro Quadratmeter nicht ungewöhnlich, weil die Höhe zum Teil auch vom Nutzungsverhalten der Bewohner:innen abhängt.

Wie sieht das bei dir aus? 

Hier erfährst du, wie eine Betriebskostenabrechnung aussehen muss, was abgerechnet werden darf und was nicht – und wie du gegen falsche Abrechnungen vorgehen kannst.

#1: Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung erfolgen?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. im gemeinnützigen Wohnbau müssen Vermieter:innen bis zum 30. Juni des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres eine Abrechnung legen. Jedoch gibt es eine „Nachfrist“, die üblicherweise am 31. Dezember endet.

Im Teilanwendungsbereich des MRG bzw. bei Vollausnahmen aus dem Anwendungsbereich des MRG bestimmt sich die Frist nach der Vereinbarung im Mietvertrag. Die Legung einer Betriebskostenabrechnung kann auch bis zu drei Jahre im Nachhinein erfolgen.

#2: Wie muss die Betriebskostenabrechnung bekannt gemacht werden?

Grundsätzlich genügt es, wenn die Abrechnung an einer geeigneten Stelle im Haus aufliegt. In der Praxis wird dir als Mieter:in die Abrechnung jedoch direkt übermittelt.

#3: Bis wann müssen Vermieter:innen ein Guthaben zurückerstatten?

Im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. im gemeinnützigen Wohnbau ist ein Guthaben spätestens zum auf die Abrechnung zweitfolgenden Termin der Zahlung des Mietzinses fällig. Im Teilanwendungsbereich bzw. bei Vollausnahmen aus dem Anwendungsbereich des MRG bestimmt sich die Frist nach der Vereinbarung im Mietvertrag.

#4: Bis wann musst du als Mieter:in eine Nachforderung zahlen?

Im Vollanwendungsbereich des MRG bzw. im gemeinnützigen Wohnbau ist eine Nachforderung spätestens zum auf die Abrechnung zweitfolgenden Termin der Zahlung des Mietzinses fällig. Im Teilanwendungsbereich bzw. bei Vollausnahmen aus dem Anwendungsbereich des MRG bestimmt sich die Frist nach der Vereinbarung im Mietvertrag.

#5: Wer hat Anspruch auf das Guthaben bzw. wer muss die Nachzahlung leisten bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. im gemeinnützigen Wohnbau bekommst du eine Gutschrift bzw. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung, wenn du zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter:in ist. Dies führt zur fragwürdigen Konstellation, dass ein neuer Mieter, der im Vorjahr das Objekt noch nicht bewohnt hat, eine Nachzahlung oder Gutschrift des Vormieters erhält. Die gesetzliche Regelung gilt nur für die Betriebskosten, nicht jedoch für die Kosten der Heizung und des Warmwassers.

Im Teilanwendungsbereich bzw. bei Vollausnahmen aus dem Anwendungsbereich des MRG gibt es keine gesetzliche Regelung, weshalb die Kostentragung im Mietvertrag vereinbart werden muss.

#6: Hast du als Mieter:in ein Recht auf Einsicht in die Belege?

Ja, du hast ein Recht, zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung die Belege beim Vermieter oder der Hausverwaltung einzusehen.

#7: Wie erkennt man Fehler in der Betriebskostenabrechnung?

Oftmals werden Kosten verrechnet, die nicht im Mietvertrag vereinbart wurden bzw. nicht vom MRG gedeckt sind. Vorsicht ist geboten, wenn die Betriebskostenabrechnung nicht direkt an dich als Mieter:in ausgestellt wurde, sondern auf den Vermieter lautet. Diese Abrechnung kann grundsätzlich weitere, dir als Mieter:in nicht verrechenbare Kosten enthalten. Enthält eine Betriebskostenabrechnung allgemein bezeichnete Positionen, wie etwa „Sonstiges“ oder „Betriebskosten“ solltest du diese hinterfragen. Um eine eventuelle Änderung festzustellen, hilft es, wenn du die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre vergleichst.

#8: Welche Kosten dürfen als Betriebskosten verrechnet werden?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bzw. im gemeinnützigen Wohnbau gibt es einen vorgeschriebenen Katalog an Positionen von Betriebskosten. Die konkrete Bezeichnung der zulässigen Kosten ist sehr umfangreich und findet sich in den §§ 21 bis 24 Mietrechtsgesetz (Wasserversorgung, Verbrauchsermittlung, Kanal, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung, div. Versicherungen des Gebäudes, Hausverwaltungsentgelt, Hausbetreuungskosten, besondere Aufwendungen für Allgemeinflächen, Grundsteuer etc.) Die Verrechnung zusätzlicher Positionen ist unzulässig.

Außerhalb dieses Anwendungsbereichs können weitere Positionen verrechnet werden. Dies muss allerdings im Mietvertrag definiert werden. Jedoch können nicht jegliche Kosten des Vermieters auf dich als Mieter:in überwälzt werden. Welche Positionen du tatsächlich tragen musst, ist stets im Einzelfall zu prüfen. Kritisch zu hinterfragen sind jedenfalls die Tragung von Kosten der Instandhaltung sowie der Reparaturrücklage.

#9: Wie kann man gegen eine falsche Abrechnung vorgehen?

Kommt es zu keiner einvernehmlichen Lösung mit dem Vermieter, muss in Vorarlberg das zuständige Bezirksgericht in der Sache entscheiden. Außerhalb Vorarlbergs gibt es in manchen Städten vorgelagerte Streitschlichtungsstellen.

Weitere Informationen

Komplexe Fragen, einfach erklärt. In der AK Broschüre „Mietrecht für Mieter“ erfährst du Antworten zu den wichtigsten Punkten: von der Wohnungssuche über den Mietvertrag bis zur Übergabe der Wohnung.

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