25.10.2011
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Auslaufmodell Einfamilienhaus: Sozialbau gefragter denn je

„Schaffa, schaffa, Hüsle baua“ – diese Tugend der Vorarlberger ist weitläufig bekannt. Ein Haus mit Garten erträumen sich viele, doch es wird immer schwieriger, diesen Wunsch auch in die Realität umzusetzen. Das Problem: Es fehlt an leistbaren Grundstücken und die Einkommensschere öffnet sich immer weiter.

Dr. Hans-Peter Lorenz, Geschäftsführer der Vorarlberger gemeinnützigen Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft m.b.H., kurz Vogewosi, zur steigenden Nachfrage nach Sozialwohnungen, zur politischen Entscheidung, dass Einfamilienhäuser weniger gefördert werden und zum Passivhausstandard.

AKtion: Wer hat Anspruch auf eine gemeinnützige Wohnung?

Dr. Hans-Peter Lorenz: Um eine Wohnung zu erhalten, müssen die Interessenten eine gewisse Zeit in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde wohnen. Nur in Bregenz wird das – soweit ich weiß – anders gehandhabt, deshalb gibt es dort auch so viele Wohnungssuchende. Derzeit verfügen wir über 3700 Wohnungen in Bregenz. Das heißt, jeder dritte Bregenzer wohnt in einer verwalteten Wohnung der Vogewosi. Eine weitere Voraussetzung: Die Wohnungsinteressenten dürfen die 80-Prozent-Grenze der Neubauförderungsgrenzen für Eigentum nicht überschreiten. Der Wert für drei Personen liegt im Moment bei etwa 3440 Euro Nettoverdienst.

Wie sieht es derzeit bezüglich der Wohnungsnachfrage aus?

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stark steigend. Das kann man ohne Übertreibung sagen. Wir haben im Jahr 2008 zwölf Millionen an Bauvolumen gehabt, im Jahr 2009 waren es 20 Millionen und 2010 sind es bereits über 30 Millionen Euro.

Wer ist an Ihren Wohnungen interessiert?

Es drängen sehr viele junge Menschen auf den Wohnungsmarkt und auch viele Migranten.

Woran liegt das?

Die finanziellen Möglichkeiten und die Einkommenssituation verbessern sich nicht. Die Schere geht mehr auseinander. Natürlich wird es immer Menschen geben, die nichts mit uns am Hut haben. Diese Personen wachsen sozusagen nach oben weg, aber viel mehr Personen fallen zu uns herunter. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob der gemeinnützige Wohnbau nicht etwas ausgedehnt werden sollte – in einen Mittelstandswohnbau. Aber das entscheidet die Politik. Wichtig in unseren Anlagen ist, dass auch sozial besser gestellte Menschen in die Wohnungen kommen. Eine gute Durchmischung ist extrem wichtig. Und natürlich stabile Preise.

Apropos Preise – in welcher Höhe bewegen sich die Mietpreise der Vogewosi beim Neubau?

Pro Quadratmeter Wohnfläche beläuft sich die Gesamtmiete auf ca. 8,30 Euro. In diesem Preis sind Betriebskosten, Müll, Kanal, Wasser, Strom, Lift-, Heiz- und Warmwasserkosten sowie Gartenpflege enthalten. Und natürlich die Mehrwertssteuer. Auch der Annuitätenzuschuss für Neubauwohnungen ist in diesen Preis eingerechnet. Hier achten wir aber darauf, diesen niedrig zu halten. Kann sich das ein Mieter dennoch nicht leisten, deckt die Differenz die Wohnbeihilfe ab.

Ist Mietkauf noch ein Thema?

Früher haben wir das schon gemacht. Heute scheitert das meist an den finanziellen Möglichkeiten der Bewerber. Wir stellen das Finanzierungsmodell zwar vor, merken aber bald, dass das nicht mehr umsetzbar ist.

Haben Sie in Bezug auf die Wirtschaftskrise Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt bemerkt?

Interessanterweise war das im Jahr 2010 der Fall. Damals sind die Wohnungswechsel um knapp 20 Prozent zurückgegangen. Das habe ich noch nie erlebt. Hintergrund dafür dürfte sein, dass niemand mehr ein Risiko eingehen möchte. Zumindest trifft das auf unsere Klientel zu. Bei uns liegt die Fluktuation grundsätzlich bei ungefähr 800 Wohnungen im Jahr. Im letzten Jahr waren es jedoch deutlich unter 700.

Wie beurteilen Sie den Passivhaus-Standard, der seit dem Jahr 2007 für gemeinnützige Wohnungen vorgeschrieben wird?

Energetisch bringt das viel, aber die errechneten Werte stimmen mit der Realtiät häufig nicht überein. Man darf auch den Energiebedarf für die Warmwasseraufbereitung nicht vergessen. Das heißt, scheint die Sonne nicht, muss Warmwasser über einen anderen Energieträger – meist über eine Gastherme – abgedeckt werden. Diese Situation haben wir den gesamten Winter hindurch. Zudem ist die Wartung von Passivhäusern noch teuer. Energiesparen ist wichtig, keine Frage, aber die Kosteneinsparung durch Passivhaus-Standard bei Mehrwohnhäusern bringt nicht das, was man sich im Allgemeinen erwartet.

Diese Standards werden bei Einfamilienhäusern auch immer mehr gefordert?

Es werden sich bei den jetzigen Auflagen bestimmt immer mehr Private fragen, ob sie bei diesen Anforderungen öffentliche Mittel in Anspruch nehmen oder nicht. Irgendwann wird hier die Grenze erreicht sein.

Hat das klassische Einfamilienhaus ausgedient?

Also wenn man sich die Förderungszahlen ansieht, ist das Einfamilienhaus eher ein Auslaufmodell. Es wird zwar immer welche geben, doch die werden schwächer gefördert. Das ist eine politische Entscheidung. Es ist aber klar Programm der Wohnbauförderung, dass Einfamilienhäuser weniger forciert werden.

Anstatt dessen eher Wohnanlagen?

Wir haben den Auftrag des Landes erhalten, in die kleinen Gemeinden zu gehen und dort auch kleine Anlagen zu errichten, die ins Landschaftsbild passen. Wir haben im Moment 220 Wohnungen in zahlreichen Anlagen im Bau. Zum Vergleich: Früher haben wir etwa drei Anlagen mit insgesamt 260 Wohnungen gebaut.

„Leistbare Wohnungen sind Mangelware“

Einfamilienhäuser zählen bald zum unleistbaren Luxus. Ökologie lautet heute das Stichwort, wenn um Wohnbauförderung angesucht wird. Die soziale Komponente wird immer mehr außer Acht gelassen.

Der Wohnungsbedarf im niedrigen Mietpreissegment steigt kontinuierlich an. Viele junge Menschen können sich eine Wohnung auf dem privaten Markt nicht mehr leisten und suchen gehäuft um gemeinnützige Wohnungen an. „Wir haben die fehlende soziale Komponente bei der Wohnbauförderung bereits öfters kritisiert. Ökologie gut und recht, aber Wohnen muss wieder leistbar werden“, fordert AK-Direktor Rainer Keckeis.

Natürlich sind Wohnungen sehr wohl vorhanden, aber zu horrenden Preisen. „Gehen wir von einem Single aus, der seit drei Jahren Tischlergeselle ist und nun von zuhause auszieht. Er muss heute für eine 32 Quadratmeterwohnung in Lustenau 530 Euro inklusive Betriebskosten und Heizung berappen. Im Gegensatz dazu verdient er weniger als 1300 Euro netto. Also geht fast die Hälfte des Einkommens für das Wohnen drauf“, rechnet Keckeis vor. Was auf dem privaten Markt zudem häufig hinzu kommt: Eine Kaution (ca. drei Monatsmieten), Finanzamtgebühr, Vermittlungsgebühr usw.

So viel verdienen Vorarlberger

Die AK Vorarlberg hat auf Basis der Statistik der Sozialversicherungsträger errechnet, dass mehr als die Hälfte der Vorarlberger weniger als 1398 Euro netto verdient. Im Gegensatz dazu sind die Mietpreise horrend – von Eigentum ganz zu schweigen. „Entwickelt sich das weiter in diese Richtung, haben wir innerhalb kürzester Zeit ein riesiges Wohnungsproblem. Stehen die Wohnungen leer, weil sich die Menschen schlichtweg keinen Wohnraum mehr leisten können, fahren die Bauträger rasch enorme Verluste ein. Das wiederum schwächt das Wirtschaftswachstum und führt zu Arbeitslosigkeit“, mahnt Keckeis. Für ihn stellt es eine besondere Herausforderung dar, jungen Familien günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Passiere hier nichts, sei die nächste – dieses Mal hausgemachte – Krise vorprogrammiert. Für ihn sei es ein Gebot der Stunde, den Wohnraum wieder an die Einkommensverhältnisse anzupassen.

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