23.09.2010
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So steigen Sie aus Ihrem Wohnungsmietvertrag aus

Die Augen hatte man schon lange offen. Nun ergibt sich die Chance auf eine passendere Wohnung. Doch wie und wann kann man aus seinem laufenden Mietvertrag aussteigen?


Es ist eine der am häufigsten gestellten Fragen, die die Mietrechtsexperten der AK Vorarlberg gestellt bekommen. Oft auch nachdem bereits in gutem Glauben die Eigeninitiative ergriffen wurde, die allerdings an einem entschiedenen „Njet!“ des Vermieters scheiterte. „In den meisten Fällen werden Kündigungsschreiben rechtlich gesehen falsch verfasst“, berichtet Dr. Ulrike Stadelmann aus ihrer AK-Konsumentenberatungspraxis, „das führt dann unweigerlich zu Missverständnissen.“

Es braucht konkrete Gründe

Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist nämlich kompliziert. So ist zum Beispiel die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses durch den Vermieter nur unter dezidiert im MRG aufgezählten Gründen und nur über das zuständige Bezirksgericht möglich. Hingegen kann der Mieter, wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat zum Monatsletzten aufkündigen. Dr. Ulrike Stadelmann: „Da im Mietrechtsgesetz die Kündigungsfrist des Mieters nicht geregelt ist, kann im Mietvertrag deshalb zu Lasten des Mieters auch eine längere Kündigungsfrist als dieser eine Monat vereinbart werden!“

Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse durch den Vermieter

Laut Mietrechtsgesetz kann er dies nur aus folgenden Gründen tun:

  • Nichtbezahlung der Miete
  • Erheblich nachteiliger Gebrauch: Das ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung arg vernachlässigt, durch grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben verunmöglicht oder gröbere strafbare Handlungen gegen Hausbewohner oder den Vermieter begeht
  • Gänzliche Untervermietung des Mietgegenstandes
  • Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohes Entgelt
  • Tod des Mieters und Fehlen eintrittsberechtigter Personen
  • Nichtbenützung der Wohnung (nach der Rechtsprechung ist der Kündigungsgrund nicht gegeben, wenn die Wohnung zumindest mehr als die Hälfte des Jahres tatsächlich bewohnt wird)
  • Eigenbedarf des Vermieters
  • Abbruchsfälle
  • Schriftlich vereinbarter bedeutender Kündigungsgrund wie z.B. der Verkauf der Eigentumswohnung
  • Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung

Befristete Mietverträge

Die meisten Mietverträge werden auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen. Unterliegt ein Mietobjekt dem MRG, gilt grundsätzlich Folgendes:

  • Der Mietvertrag muss schriftlich auf mindestens drei Jahre abgeschlossen werden – länger geht, kürzer nicht.
  • Ist der Mietvertrag dennoch kürzer als auf drei Jahre befristet worden, kann der Mieter vom Vermieter nicht gezwungen werden, nach Ablauf der vereinbarten Zeit die Wohnung zu räumen. Der Mieter ist aber an die vereinbarte kürzere Dauer gebunden, sofern kein vorzeitiges Kündigungsrecht vereinbart ist.
  • Aus der von beiden Seiten zu unterschreibenden Befristungsvereinbarung muss ein eindeutiger Endtermin des Mietverhältnisses hervorgehen.

Kündigungsrecht für Mieter

Der Vermieter ist an die vereinbarte Vertragsdauer gebunden. Eine vorzeitige Kündigung kommt – wenn nichts anderes vereinbart wurde – in der Regel nur in Frage, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt oder die Wohnung „erheblich nachteilig“ benützt.


Andererseits kann der Mieter auch bei einem befristeten Mietvertrag vorzeitig aussteigen. Ihm steht das Kündigungsrecht ab dem zweiten Jahr zum jeweils Letzten eines Monats zu, wenn er sich an die Kündigungsfrist von drei Monaten hält. Dieser und der folgende Punkt sorgen immer wieder für Verwirrung und bescheren der AK-Konsumentenberatung regelmäßigen Zulauf: Da dieses vorzeitige Kündigungsrecht für den Mieter im MRG geregelt ist, lässt es sich nur zugunsten des Mieters, nicht aber zu seinem Nachteil abändern. Das heißt, es könnte zum Beispiel vereinbart werden, dass der Mieter nicht erst nach einem Jahr, sondern jederzeit kündigen darf; oder es könnte eine kürzere Kündigungsfrist im Mietvertrag vereinbart werden. Die Form der Kündigung folgt bestimmten Regeln. Und ganz entscheidend ist die Einhaltung der Frist. Soll ein Mietverhältnis zum Kündigungstermin 31. März 2011 enden und muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden, muss die Kündigung spätestens am 31. Dezember 2010 beim Vermieter eingelangt sein. Es ist zu spät, wenn der Brief erst dann zur Post gebracht wird.

Form der Kündigung

Bei einer schriftlichen Kündigung muss auf Folgendes geachtet werden:

  • genaue Bezeichnung der Wohnung unter Anführung der genauen Anschrift
  • Einhaltung der Kündigungsfrist
  • Rechtzeitige Zustellung der Kündigung an den Vermieter vor Beginn der Kündigungsfrist
  • Anführung des richtigen Kündigungstermins

    Ein Muster eines korrekten und vollständigen Kündigungsschreibens erhalten Sie bei der AK Vorarlberg oder finden Sie zum Herunterladen in der Infobox (rechts).
Achtung Falle!
Eine wichtige Ausnahme von Mietrechtsgesetz (MRG) betrifft Wohnungen in so genannten Zweiobjekthäusern. Das sind Häuser, in denen sich nicht mehr als zwei Wohnungen bzw. Geschäftslokale befinden. Dazu gehören aber z. B. auch Zweifamilienhäuser, in denen nach der Errichtung durch den nachträglichen Ausbau des Dachbodens weitere Räumlichkeiten entstanden sind, die selbstständig als Wohnung oder als Geschäftsraum verwendet werden können. Es können also unter Umständen auch Wohnungen in einem Haus mit drei oder vier Wohnungen aus dem Anwendungsbereich des MRG herausfallen. Anders gesagt: Dann gelten nicht die Kündigungsbestimmungen des MRG! Bei derartigen Mietverhältnissen von Wohnungen in Zweiobjekthäusern, aber auch bei Dienstwohnungen und Ferienhäusern ist vom Gesetz her bei befristeten Mietverträgen kein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Mieter vorgesehen. Darauf sollte der Mieter deshalb selbst bei Vertragsabschluss pochen.
Außerdem gilt bei unbefristeten Mietverhältnissen kein Kündigungsschutz des MRG. Der Vermieter kann jederzeit unter Einhaltung einer einmonatigen Frist und ohne Angabe von Gründen dem Mieter außergerichtlich kündigen! Auch hier gilt: Etwas anderes müsste im Mietvertrag schriftlich vereinbart werden.

Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten. Lassen Sie sich alle mündlichen Zusicherungen schriftlich bestätigen.

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