23.11.2012
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Wer heute ein Dach über dem Kopf sucht, hat oft mit Im­mo­bi­li­en­mak­lern zu tun.

Die Aufgabe eines Immobilienmaklers ist es, Anbieter und Nachfrager am Wohnungsmarkt zusammenzubringen und einen Vertragsabschluss zu vermitteln.

Aufgaben und Pflichten des Immobilienmaklers

Immobilienmakler ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt.
Der Immobilienmakler vermittelt aufgrund eines Maklervertrages insbesondere den Abschluss von Miet- bzw. Kaufverträgen zwischen Wohnungsabgeber (Vermieter bzw. Verkäufer) und Wohnungssuchenden (Mieter bzw. Käufer).

Der Immobilienmakler tritt in aller Regel als Doppelmakler auf – das bedeutet, er wird gleichzeitig vom Wohnungsabgeber und vom Wohnungssuchenden beauftragt. Da der Makler in diesem Fall für beide Vertragsparteien tätig wird, steht es ihm frei, mit beiden Seiten eine Provision zu vereinbaren.

Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren - als Doppelmakler hat er die Interessen beider Seiten zu schützen, was sich in der Praxis naturgemäß als sehr schwierig darstellt. Auftraggeber und Makler haben sich gegenseitig erforderliche Informationen zukommen zu lassen. Der Makler hat den/die Auftraggeber über das beabsichtigte Geschäft umfassend aufzuklären. Dem Konsumenten sind die für das Geschäft erforderlichen Informationen schriftlich zu übermitteln.

Der Immobilienmakler hat insbesondere vor dem Abschluss eines Maklergeschäftes dem Konsumenten eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der folgendes hervorgeht:

  • das Einschreiten als Makler,
  • die dem Konsument voraussichtlich durch den Abschluss des Geschäftes erwachsenden Kosten (dazu zählen zB Kosten der Vertragserrichtung, Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr)
  • die Höhe der Provision (gesondert angeführt),
  • eine allenfalls bestehende Doppelmaklertätigkeit,
  • ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis mit dem anderen Vertragspartner.

Die Verletzung einer der oben angeführten Pflichten führt zu einer der Pflichtverletzung entsprechenden Mäßigung des Provisionsanspruchs!

Oberster Grundsatz im Maklerrecht ist die Abschlussfreiheit des Auftraggebers. Das heißt der Auftraggeber kann nie verpflichtet werden, das beabsichtigte Geschäft zu schließen. Eine anderslautende Vereinbarung ist nichtig.


Achtung

Provisionsvereinbarungen bei fehlendem Vermittlungserfolg können für bestimmte Fälle wirksam vereinbart werden! (siehe dazu weiter unten)

Vermittlungsprovision

Der Immobilienmakler hat bei Abschluss des Geschäftes grundsätzlich Anspruch auf Provision. Der Provisionsanspruch entsteht – wenn nichts anderes vereinbart ist - also erst mit Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes (Abschluss des Miet- oder Kaufvertrages). Er hat vor allem keinen Anspruch auf einen Vorschuss.

Keine Vergütung bei Abschluss eines Eigengeschäfts:

Dem Immobilienmakler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäftes wird, oder das mit einem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt.

Auf ein Naheverhältnis (in familiärer sowie wirtschaftlicher Hinsicht) mit dem vermittelten Dritten hat der Immobilienmakler den Auftraggeber schriftlich hinzuweisen, widrigenfalls sein Provisionsanspruch erlischt.

Aufwendungen des Maklers auf Grund von zusätzlichen Aufträgen müssen schriftlich vereinbart worden sein, sonst sind sie nicht vom Auftraggeber zu ersetzen.

In der Immobilienmaklerverordnung sind Provisionshöchstsätze festgelegt, die je nach Geschäft unterschiedlich hoch sind.

Provisionshöchstsätze beim Mietvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus

Zwischen Immobilienmakler und Mieter:
Die Vermittlungsprovision, die mit dem Mieter vereinbart werden darf, beträgt:
+ bei länger als 3 Jahre befristeten oder unbefristeten Mietverhältnissen: maximal 2 Bruttomonatsmieten plus 20 % USt,
+ bei bis höchstens 3 Jahre befristeten Mietverhältnissen: maximal 1 Bruttomonatsmiete plus 20 % USt.

Das Gesetz sieht jedoch Ausnahmen vor – hier die wichtigsten:

- ist der Makler auch Verwalter des Hauses, in dem die vermittelte Wohnung gelegen ist und an der Wohnung Wohnungseigentum besteht und der Vermieter Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, dann gebührt dem Makler maximal die Hälfte der oben angeführten Provisionshöhe.
- bei der Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses: die Provision kann – sofern ursprünglich vereinbart – bis zu jenem Betrag nachgefordert werden, der der Höchstprovision unter Berücksichtigung der insgesamt vereinbarten Vertragsdauer entspricht.

Zwischen Immobilienmakler und Vermieter:
Die Vermittlungsprovision, die mit dem Vermieter vereinbart werden darf, beträgt unabhängig von der Vertragsdauer maximal drei Bruttomonatsmieten plus 20 % USt.

Aber auch hier sieht das Gesetz Ausnahmen vor, wenn Makler gleichzeitig Verwalter der Hauses ist, in dem die Eigentumswohnung gelegen ist und Vermieter Mehrheitseigentümer ist.

Grundlage für die Berechnung ist also der Bruttomietzins – dieser setzt sich zusammen aus:

  • Haupt- oder Untermietzins samt Mietzins für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände,
  • Betriebskosten,
  • laufende öffentliche Abgaben (insb. Grundsteuer),
  • allenfalls besondere Aufwendungen (Kosten für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen wie zB Aufzug, Waschküche)

Die allenfalls vom Vermieter zu entrichtende Umsatzsteuer wird nicht in den Bruttomietzins eingerechnet. Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG (Altbauwohnungen in Gebäuden, die vor 1.7.1953 bzw. in Wohnungseigentum errichtete Wohnungen, die vor 9.5.1945 errichtet wurden) werden auch die Heizkosten nicht in den Bruttomietzins eingerechnet.

Zur Berechnung der höchstzulässigen Provision können sie unseren Maklerprovisionsrechner verwenden.

Provisionshöchstsätze beim Kaufvertrag (und auch Tauschvertrag) über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus

Bei der Vermittlung eines Kaufvertrages beträgt die Provisionshöchstgrenze grundsätzlich:
- bei einem Kaufpreis unter EUR 36.336,43 maximal 4 % des Kaufpreises plus 20% USt,
- zwischen EUR 36.336,43 und EUR 48.448,49 liegt die Obergrenze bei einem fixen Betrag von EUR 1.453,46 plus 20% USt.
- bei einem Kaufpreis über EUR 48.448,49 maximal 3 % des Kaufpreises plus 20% USt.

Diese Höchstsätze gelten für Vereinbarungen zwischen Makler und Verkäufer bzw. Käufer gleichermaßen.


Hinweis

Sämtliche oben angeführten Beträge sind Höchstgrenzen und stellen keine festen Provisionsgrößen dar – es sollte versucht werden, über die Provisionshöhe zu verhandeln!

Provisionsvereinbarung bei fehlendem Vermittlungserfolg

Unter ganz bestimmten, im Gesetz aufgezählten Voraussetzungen ist es auch zulässig, eine Provision zu vereinbaren, für den Fall, dass kein dem Makler zurechenbarer Vermittlungserfolg eingetreten ist. Diese Vereinbarung muss mit dem Auftraggeber, der Konsumenten ist, schriftlich erfolgen! So wäre zB eine Provisionsvereinbarung für den Fall zulässig, dass das Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt.

Alleinvermittlungsauftrag

Für den Fall, dass sich der Konsument verpflichtet, für das zu vermittelnde Geschäft keinen anderen Makler in Anspruch zu nehmen, so entsteht ein Alleinvermittlungsauftrag. Hier hat sich der Makler nach Kräften um die Vermittlung zu bemühen.

Ist ein Konsument Auftraggeber so ist nachstehendes einzuhalten:

  • Alleinvermittlungsauftrag sowie dessen Verlängerung ist schriftlich zu vereinbaren,
  • die Dauer des Alleinvermittlungsauftrages für die Vermittlung von Mietverträgen von Wohnungen darf grundsätzlich drei Monate nicht übersteigen,
  • die Dauer des Alleinvermittlungsauftrages für die Vermittlung von Kaufverträgen von Wohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken, die zum Bau von Einfamilienhäusern geeignet sind darf grundsätzlich sechs Monate nicht übersteigen.


    Hinweis

    Für den Fall, dass weder Makler noch Auftraggeber nach Ablauf der Dauer eines Alleinvermittlungsauftrages das Auftragsverhältnis aufgelöst, wird der Alleinvermittlungsauftrag automatisch in einen allgemeinen Maklerauftrag umgewandelt. Um Überraschungen zu verhindern, empfehlen wir Ihnen daher noch vor Ablauf des Alleinvermittlungsauftrages eine schriftliche Bestätigung vom Makler einzuholen, dass nach Ablauf des Alleinvermittlungsauftrages kein wie immer geartetes Auftragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Makler mehr besteht.

Rücktrittsrecht

Verträge sind einzuhalten! Es besteht jedoch bei Immobiliengeschäften unter ganz engen Voraussetzungen ein besonderes Rücktrittsrecht von Vertragserklärungen zugunsten des Konsumenten. Dieses Recht steht dem Konsumenten gegenüber dem Makler aber auch gegenüber einem Vermieter oder Verkäufer direkt zu, selbst wenn gar kein Makler als Vermittler tätig war.

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  • Beim Geschäft handelt es sich um den Verkauf oder die Vermietung von Wohnungen, Einfamilienhäusern oder von Grundstücken, die zum Bau eines Einfamilienhauses geeignet sind und
  • der Konsument am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes (Wohnung, Haus, Grundstück) seine Vertragserklärung abgab und
  • der Erwerb der Wohnung oder des Hauses dem Konsumenten oder einem nahen Angehörigen zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses dienen soll.

Die Rücktrittserklärung muss binnen einer Woche schriftlich erfolgen. Wir empfehlen hierzu die Erklärung per Einschreiben zu versenden. Einen Musterbrief finden Sie in der Infobox zum Download. Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Konsument eine Kopie seiner Vertragserklärung und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat. Für den Fall, dass der Konsument keine Kopie seiner Vertragserklärung oder keine schriftliche Erklärung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat, erlischt dieses Rücktrittsrecht jedoch spätestens einen Monat nach der erstmaligen Besichtigung.

Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt Rechte und Pflichten. Lassen Sie sich alle mündlichen Zusicherungen schriftlich bestätigen.

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